2014年1-12月常州商品房成交量如坐过山车，上半年基本处于上升阶段，1月开门红成交量为6651套，2月作为一个转折点，此后的常州商品房成交量开始上升，8月又到达了一个新低点，成交量仅为4648套。9月开始，常州楼市渐渐出现回暖的迹象，虽然商品房成交量有升有降，但是总体要比前9个月好上许多。到了12月，积攒了一年之久的常州楼市终于爆发，成交量骤升至9127套，为2014年完美的画上了一个句号。 

我选择的题目是常州市新城玉龙湾的可行性研究报告。之所以会选择这个方案，一来我在该项目中有好多亲戚买了房，对项目的总体十分了解，能够得到大量详实准确的数据、资料；二来我可以结合书本知识，可以加上自己的实践，能够很好的完成可行性研究这一课题。本设计将在充分了解项目的基础上对常州市新城玉龙湾作出一个较为完善的可行性研究报告。

1.2  设计项目概况

东环路宗地位于常州市飞龙居住区靠近东南角,距金色新城直线距离1.7公里，基本资料如下：

四至：南至飞龙中路，东至晋陵中路，北至怀德北路，西至长江中路。

面积：根据常州市国土局2008年3月21日提供的《土地勘测定界技术报告书》，宗地总占地面积为23万平方米(合345亩)，其中出让面积为200100平方米(合300亩)，市政代征地(道路用地)面积为20000.1平方米(合30亩)。出让面积中包含：商住用地面积10005平方米(合15亩)，住宅用地面积183428.5平方米(合275.14亩)。用地性质：商住、住宅用地。

宗地主要控规是：容积率<2．5，建筑密度<25％，绿地率≥35％。

宗地获取方式及成本：宗地以挂牌方式进行公开出让，出让用地价格为38万元／亩，市政代征地(道路用地)价格为12万元／亩，总价款为3611.4万元。

1.3  设计目的和要求

本课题意在通过自己的实践经验加上书本知识，详细分析常州市新城玉龙湾项目营销策略，在有数据、资料的充分支持下，得出营销策划对项目整体销售的影响及作用。通过对常州市新城玉龙湾的项目定位分析、项目本体分析、项目SWOT分析研究，对项目市场定位，依据不同的销售策划思路，制定出最合适的营销策划方案。

毕业设计要求内容真实可靠，研究充分，数据来源准确，所得出结论和建议切实可行，格式规范，结构严谨。

1.4  数据资料选取

首先以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。然后分析楼盘的地理位置（分析楼盘的区域历史沿革，区域特性，了解区域交通状况，公共配套设施）、分析产品（重点在于了解楼盘的占地面积、建筑面积、容积率，开发商、策划公司、代理公司，土地使用年限、绿化率、外立面材质及颜色）、剖析价格组合（产品的单价、总价、折扣、付款方式和促销活动）。结合外出踩盘以及外场工作，为我提供了详实准确的调查依据。

1.5  设计重点和难点

本次可研设计主要的难点再晕计算方面，因为数值过于庞大，再加上内部收益率、净现值计算复杂，所以为完成设计增加了难度。而设计的重点在于项目的投资分析和经济效益分析，因为这直接决定了本次可行性研究是否可行，是否盈利。

1.6  设计实现的可能性

虽然本次设计有较大的难度，但是通过自己这一阶段的实习实践经验，加上与同学导师的研究讨论，以及向项目专业的同事请教。所以我对本次设计的成功实施还是充满了信心，并且对得出的结论成果十分满意。