1.2  设计项目概况

项目位于安东北路与红日大道交汇处，安东路侧是涟水县商业主干道，也是城市商圈的发源地。商业项目多集中在安东路东西两侧，是涟水县的商业中心。整个区域发展形势良好，医疗、教育等公共配套设施完善。项目周围目前在建商业有中联壹城、中央城、链水城市广场、军民商业广场等；在经营的商业项目有大润发、华润苏果、新时代购物广场、服装大世界、东方华地服饰、温州商城、女人服装城等众多超市和低端市场。

项目分购物中心和商务公寓两大部分，总占地面积23291平米，总建筑面积82533平米，其中商业部分，地上建筑面积54915平米，地下一层建筑面积12849平米，公寓部分，建筑面积26962平米。

1.3  资料的获得

在房地产项目的售楼部实习，使我获取资料的途径更为多样化。既可以向专业的策划人员咨询了解、熟悉项目的现状和前景，也可以上网搜索一些策划的成功案例，从中获取知识。为了完成本次毕业设计的房地产项目的前期营销推广计划，我利用工作之余翻阅了公司里收藏的有关策划方面的书籍,以及在网上搜集了同类竞争项目的概况和营销推广手段，取长补短，希望设计出更出色更全面的方案。

1.4  设计重点和难点

1.4.1  设计重点

本设计的重点有两个点，一个是项目定位，一个是推广策划。项目定位中包括市场定位，产品定位和目标人群的定位。根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。

1.4.2  设计难点

本设计的项目是商住一体的项目，要考虑的因素非常多。特别是在商业方面，既要确定经营模式又要制定招商计划，这就需要做大量的调查和研究。在设计项目营销和推广策略方面,要根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。涟水县城市商业特性较为特殊，一直以来集中性商业的缺乏导致整体商业发展受压抑。本案作为可塑性较强的新型集中性商业物业，未来前景必定是好的，但现阶段区域支撑有限、招商周期较长。本案目前入市时机较为良好，无同类产品的竞争，吸引力明显，但目前涟水县在售房地产项目众多，纷纷瓜分社会闲散资金，本案又对回款额度和时间节点要求较高，因此对销售的技术要求较高。

1.5  设计实现的可能性

虽然本次设计有一定的难度，但本人在售楼部实习的过程中积累了一定的经验，与此同时，还可以向更有经验的同事请教，更有经历更为丰富的指导老师的指导，所以我对设计的实现充满信心，对最终的设计成果非常满意。

2  设计依据

2.1  理论与方法

本次设计中采用了SWOT分析法和市场调查法。

SWOT分析法的原理是：SWOT是英文Strengths、Weaknesses、Opportunities和Threats的缩写，即企业本身的竞争优势，竞争劣势，机会和威胁。所谓SWOT分析，即态势分析， 就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势和外部的机会和威胁等，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性。源]自=优尔^`论\文"网·www.youerw.com/

运用这种方法，可以对研究对象所处的情景进行全面、系统、准确的研究，从而根据研究结果制定相应的发展战略、计划以及对策等。