我是有在海安县另一个楼盘实习过，当时去金石调研去过很多次，有明访和暗访，获得的这些资料是我写这次营销策划方案的基础。然后还在海安的楼市网和乐居网找了相关的资料，在图书馆翻看房地产营销策划类的书籍。还有的比较内部的资料是通过在世联里认识的同事提供的。

1.3  设计的难度

本次设计所涉及的商业性房地产营销策划报告属于难度不太大的类型，房地产营销策划报告有自己的格式，只要把每个地方都分析到了，然后资料也很多，所以说这次的设计难度总体来说不大。

1.4  设计实现的可能性

本次设计的难度虽然不大，可是还是需要查阅大量的资料，然后房地产市场一直在变化，这也会对我的设计产生不利的因素，但是我有专业的老师的帮助，同事的鼓励，家人的关心，所以我对设计的实现充满信心，对最终的设计成果非常满意。

2  设计依据

2.1  理论与方法

所谓的房地产营销策划方案，从字面上理解就是为提高房地产销售业绩而采取的一系列策略，再综合各方面的考虑最终形成一整套适合自己企业的营销策划方案。根据企业的不同性质为企业量身定做一套适合他们的策划方案，房地产行业有房地产行业的总体策划思路，然后针对房产企业的性质再分别设计出相对应的营销策划方案。

根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。

房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在创意理念上形成：

具有高度的自信野心；富于竞争，且乐此不倦；头脑敏锐，不拘传统；感性认识和理性认识相处融洽；注重历史，尊重现实，睽重未来。

a)形象定位

对楼盘的综合素质进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处顾及住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排；小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都进行精碉细凿，力争完美。

好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置不同，交通条件不同，物业品质不同，发展商信誉不同，人均拥有空间不同，升值潜力不同，车位数量不同，小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。文献综述

b)主要卖点

对楼盘进行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成：

1）地理位置；2）楼盘设施结构；3）楼盘做工用料；4）户型设计。

突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。

c)绘制效果图

根据开发商的条件和推广需要，分别绘制整体效果图、多层单体效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高，因为楼盘的销售，需要启动购楼者对未来的想象，无数事实范例证明，精美的效果图对营销起了事半功倍的决定性作用。

d)广告诉求点

1）阐述楼盘的位置；2）阐述楼盘所在地的历史渊源；3）阐述楼盘交通条件；4）阐述楼盘人口密度情况；5）阐述楼盘的升值潜力；6）阐述楼盘开发商的信誉；7）阐述楼盘的背景；8）阐述楼盘的舒适温馨；9）阐述楼盘的实用率；10）阐述楼盘的付数计划；11）阐述楼盘的品质；12）阐述楼盘的深远意义；13）阐述楼盘的物业管理有什么不同。