1  前言20世纪80年代初，是中国房地产产业起步发展的伊始，伴随着当时的中国住房使用制度以及土地使用制度的不断改革和深化，我国的房地产市场在这片土地上不断孕育成长。而与此同时，日趋激烈的房地产市场竞争也给房地产开发企业带来更大的竞争压力。在这种环境下，如何做好房地产市场营销是大中型房地产开发企业以及房地产中介代理机构的当务之急。

房地产企业营销活动是在企业的营销战略和计划的指导下，通过满足市场上顾客需求，运用产品策略、价格策略、渠道策略和促销策略来实现自身营销目的[1]。由于房地产具有投资价值大、不可移动性及区位性等特点，其销售难度比一般商品要大得多[2]，所以营销策略的制定对房地产企业的营销活动起到了至关重要的作用。76344

目   录

1  前言 2

2  项目概况 2

2。1  项目简介 2

2。2  项目周边配套 4

3  项目宏观环境分析 4

3。1  苏州市经济现状及发展趋势 4

3。2  苏州市房地产宏观调控政策 4

3。3  苏州市房地产市场供求现状分析 6

4  项目区域环境分析 8

4。1  项目区域规划 8

4。2  区域房地产市场分析 8

4。3  区域竞争楼盘分析 10

5  项目SWOT分析 12

5。1  项目优势分析（S） 12

5。2  项目劣势分析（W） 13

5。3  项目机会分析（O） 13

5。4  项目威胁分析（T） 13

5。5  分析小结 14

6  项目营销策略 14

6。1  产品策略 14

6。2  价格策略 16

6。3  渠道策略 17

6。4  促销策略 172  项目概况

2。1  项目简介

本项目由万科开发建设，主要为高层和小高层商品房住宅以及配套公共建筑等公共服务设施。项目紧靠常熟市重要的南北向城市道路城南路，交通区位较好，自然条件得天独厚。

图1 常熟万科公望总平图

项目共包含15栋住宅楼，及相应量的配套商业，综合考虑景观，日照采光，通风，视觉卫生等因素，11层小高层沿东侧沿河景观布置，十栋高层沿基地东部北侧宝山路布置三栋，沿西侧金山路布置七栋，带状式布局，与基地东侧和西侧均有市政规划水系，且东侧规划为湿地公园，较为优越的景观资源相结合。

项目商业设计底层一层面积不小于100米，商业立面ARTDECO风格，结合小区入口设计，提取ARTDECO风格的元素与比例，传统与现代相结合，形成本项目极其重要的外部形象，打造高品质的商业氛围。

项目人行入口设计别具匠心，沿金山路及开元大道交汇处设置小区的形象入口，正中建筑为入户大堂，提升步行回家业主的心理感受，入户大堂前入口前广场两侧宽24米，进深为40米，紧邻广场两侧为商业底层柱廊，借鉴了上海万科海上传奇项目，同时进一步推敲完善了建筑的比例和细节。通过大堂与入口广场环境的风情化打造，使本案在入口处给人以极深刻的印象。本案停车设施考虑地面停车和地下停车相结合。按照1:1。2的配比设置车位，总计2149个，设置地面停车位409个，访客车位103个，其余1637采用地下停车形式。非机动车停放：均设置于每个单元的地下一层。