4。3  淮安住宅市场供应产品特征 23

4。4  淮安房地产市场总体分析 24

5  商业物业市场分析 25

5。1  淮安市商业现状 25

5。2  商业现状分析 27

5。3  项目周边商业分析 28

5。4  项目商业定位建议 28

6  淮安住宅消费者需求分析 30

6。1  客户需求分析 30

6。2  客户个人信息居住满意度分析 33

6。3  淮安住宅消费者需求总结 35

7  项目定位 36

7。1  项目SWOT分析 36

7。2  项目定位 38

8  项目概念规划 40

8。1  设计理念 40

8。2  项目投资建议 40

9  项目投资分析 42

9。1  项目成本分析 42

9。2  资金筹措及进度安排 44

9。3  销售价格分析 45

10  经济效益分析 48

10。1  项目盈利能力分析 48

10。2  项目不确定分析 50

10。3  经济效益分析总结 51

11  主要结论和建议 51

11。1  项目主要开发数据 51

11。2  项目主要开发风险 52

11。3  结论与建议 53

1。2  调查研究背景

可行性研究是指在投资决策前对与项目有关的各方面进行全面的分析、论证和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化，从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。在项目开发工作的各个环节中可行性研究处于中心地位,其质量的好坏对于以后各个阶段的工作，乃至整个建设项目的质量及项目建设能否顺利进行具有控制性的影响，甚至在很大程度上决定着项目的成败[1]。

茂华国际汇项目位于淮安市清河区富裕的经济技术开发区，邻近规划中的水渡口中央商务区，核心地段。统计数据显示，花园街板块的商品住宅销量约占市区商品住宅总销量的1/7。板块内的商品房成交均价远高于市区整体成交均价。据了解，在该区域房地产快速发展的背后，是合理的产城融合的发展规划。政府部门在改造工程启动前，就专门聘请了国际知名设计师为武宜路花园街量身打造规划设计。

为了贯彻武宜路花园街的规划设计，数十亿元市政投入引导着这个板块的发展。50路、 3路、23路等公交路线可达，10多条交通线路。1800亩钵池山公园、万达广场购物娱乐休闲胜地，同时，该区域内更是聚集了一批名校，包括白鹭湖小学、白鹭湖中学、淮安小学、金阳光幼儿园、深圳路小学幼儿园、青浦中学等。而对于开发商的选择，政府更是精心挑选，只有专业、有实力的房企，给出符合区域发展的规划，才能放行。