1。3  设计依据

编制依据是国家有关部门的法规、政策、规程和规范，其主要依据为：

a）《房地产开发项目经济评价方法》建标[2000]205号，中华人民共和国建设部编，2000年9月18日；

b）《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》发改投资[2006]1325号，中华人民共和国国家发展改革委员会、建设部，2006年7月3日；

c）《投资项目可行性研究指南（试用版）》计办投资[2002]15号，中华人民共和国国家发展计划委员会办公厅，2002年1月4日；

d）《江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》苏政发[2011]22号，江苏省人民政府，2011年3月8日；

e）《淮安市城市总体规划(2009-2030)》，淮安市规划局，2011年；

f）《住宅设计规范》GB50096-2011；

g）《城市居住区规划设计规范》GB50180-1993；

h）其他相关专业设计规范；

i）淮安市统计局、房产局等政府部门发布的相关信息资料；

j）淮安市国土资源与房屋管理局国有土地使用权挂牌出让公告。

1。4  设计工作步骤

a）确定研究项目，进行调查。

　　首先确定研究项目并对其进行进行实地调查，收集相关资料。调查项目所在地区房地产状况，进行市场和社会调查，收集各方面所必需的信息资料和数据。

b）调查数据整理及分析。

通过实地调查所搜集的资料，对淮安房地产市场、住宅消费群体需求等方面进行分析，并据此进行项目定位。

c）项目投资建议与销售价格分析。

通过前阶段资料分析的积累与铺垫，确定研究项目可选方案，即进行项目投资建议，在此基础上用市场比较法对销售价格进行分析，以确定研究项目的价格。

d）编制可行性研究报告。

最后对研究项目进行可行性研究编制，并根据老师给出的建议完善可行性研究报告[1]。

2  项目概况

图2。1  淮安市城区图

淮安市，江苏省辖市。位于省境北部。总面积10122平方千米。总人口538万人（2010年）。辖4个市辖区、4个县：清河区、清浦区、淮安区、淮阴区、涟水县、洪泽县、盱眙县、金湖县。市政府驻清河区。

2。1  宗地基本资料

茂华国际汇项目位于江苏省淮安市经济技术开发区，邻近规划中的水渡口中央商务区，淮安市南昌路东。

四至：东至韩泰路，南至珠江路，西至南昌路，北至水渡口大道。

面积：根据淮安市国土局2007年8月27日提供的《土地勘测定界技术报告书》，宗地总出让面积为306269㎡（合459。4035亩）。

用地性质：住宅用地。

宗地主要控规：住宅容积率≤2。50，建筑密度≤30%，绿地率≥35%。

宗地获取方式及成本：宗地以挂牌出让方式进行公开出让，出让价格为1920。21元/㎡，总价款为58810万元。

2。2  宗地出让进程

2。2。1  出让方式 

宗地于2007年8月27日挂牌出让，基本资料如下：

图2。2  宗地平面图

该图中韩泰路西侧、南昌路东侧为茂华国际汇地块。

表2。1  土地概况

地块

编号 地块位置 土地面积(㎡) 土地用途 规划指标 起始价

(元/㎡) 使用年限（年）

2007G048H23 韩泰路西侧、南昌路东侧