可行性研究是开发主体、政府和银行机构评审房地产建设项目投资的基础和依据。可行性报告可以作为确定房地产开发项目开发建设的必要依据，规范的可行性研究能够抑制感性、盲目的投资；对金融机构而言，要在省查项目的可行性研究得出结论的基础上判断如果借出资金，在项目建设后有无偿还能力，贷款的风险有多少，从而决定是否贷款以及确定贷款的利率；最后，对国家政府部门而言，如果房地产开发项目投资失败，会导致对银行的还款之后，甚至影响城市的开发进程。因此房地产开发项目可行性作为政府各级管理计划部门，编制固定资产投资计划和编制各个阶段规划设计的依据。

淮安至今已有2200多年的历史，是国家历史文化名城。同时地处江苏省长江以北的核心地区，是长三角城市群成员，苏中、苏北重要中心城市。

此次毕业设计我选择的题目为：淮安市清河区郦城国际项目可行性研究报告。出于对相关专业知识的掌握以及项目研究的可操作性考虑，我选择了离学校较近且开发前景较好的地块进行可行性分析。

1。2  设计项目概况

    本设计是郦城国际项目可行性研究报告，郦城国际位于淮安标志性交通主干道、越秀路交汇处，在翔宇大道东侧海口路北侧。根据淮安市2010年国土局提供的国有土地使用权挂牌出让公告，宗地总出让面积为163460。0㎡。

    用地性质：商业、住宅用地。

    宗地主要控规：住宅容积率≤2。5，建筑密度≤28%，绿地率≥35%。

    宗地获取方式及成本：宗地以挂牌出让方式进行公开出让，出让价格为1058。36元/㎡，总价款为17300万元。

    项目规划以原生态自然资源为依托，独享里运河和钵池山公园自然景观，更紧靠万达商业圈，是一个多功能的现代化区域，同时也是一个适合于居住和休闲的区域。它的建成，提高了人们的居住环境质量，促进周边商业的发展，给清河区的产业提供了强有力的支持。

该项目通过运用多种科学手段，广泛的调查研究，综合论证郦城国际项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为此项目投资决策提供科学的依据。此次研究通过对清河区水渡口板块及其周边地块全面的对比与分析，从而为该项目制定了两个方案以测算其收益情况，分别是方案一：开发高层以及多层，方案二：开发高层与连排商业楼。通过两个方案各测算数据的对比,得出收益情况最理想的方案。

1。3  设计目的和要求

    本课题意在通过本人的实地勘察以及相关专业知识的应用，能系统熟悉和掌握房地产开发项目可行性研究的内容体系、操作程序、方法和技能等，培养独立分析、解决实际问题的能力，为今后工作打下良好基础。通过资料分析，详细分析郦城国际项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利。通过对项目的实地勘察，根据房地产可行性研究的方法，结合各种研究资料，对该项目进行全面的分析研究，对项目的投资估算和基础数据进行测算，进行项目建设资金的筹措和使用计划，计算财务评价指标，进行财务评价。

毕业设计符合城市总体规划，设计过程中本着实事求是的态度，注重理论与实践相结合，基础资料详实，成果真实、可信，达到房地产项目可行性研究报告设计深度要求，用于分析的指标应满足相关规范和规定的要求，所提建议及结论要切实可行，结构严谨。 

1。4  数据资料选取