1  概述1。1  项目概况淮安秦时置县，至今已有2200多年历史。曾是漕运枢纽，盐运要冲，鼎盛时与扬州、苏州、杭州并称为京杭大运河沿线的“四大都市”。淮安是江苏省省辖市，地处江苏北部平原腹地，全境属黄淮平原与江淮平原的结合部，京杭大运河、淮河贯穿全境,洪泽湖、白马湖镶嵌其中。明清时期，淮安就是“南船北马”交汇之地，有“九省通衢、七省咽喉”之誉。京沪、宁宿徐、宿淮、淮盐、宁连等五条高速公路在境内交汇，确立了淮安在苏北乃至全省的交通枢纽地位；规划建设的淮扬铁路、宁淮连铁路、宿淮铁路将与新长铁路共同打造四通八达的铁路网络；京杭大运河淮安段三改二工程、盐河四改三工程、淮河入海水道二期工程将同淮安新港共同构筑淮安通江达海通道；已列“十一五”规划的淮安机场，更将淮安带入飞速发展的广阔空间。79723

目   录

1  概述 4

1。1  项目概况 4

1。2  设计背景 4

1。3  设计依据 5

1。4  设计工作步骤 5

2  项目概况 6

2。1  宗地基本资料 7

2。2  宗地出让进程 7

2。3  规划设计条件 8

2。4  宗地现状 9

2。5  交通状况 9

2。6  周边环境 9

2。7  周边配套设施 10

2。8  项目概况总结 10

3  淮安城市发展情况 11

3。1  淮安城市概况 11

3。2  淮安市清河区水渡口街道 14

3。3  淮安经济环境 15

3。4  淮安文化背景 16

3。5  淮安城市规划 18

3。6  宗地所在区域发展情况 20

3。7  淮安城市发展情况总结 20

4  淮安房地产市场分析 22

4。1  房地产市场总体状况 22

4。2  淮安住宅市场状况 25

4。3  淮安住宅市场供应产品特征 28

4。4  淮安房地产市场总体分析 30

5  商业物业市场分析 31

5。1  淮安市商业现状 31

5。2  项目周边商业分析 33

5。3  项目商业定位建议 34

6  淮安住宅消费者需求分析 36

6。1  客户需求分析 36

6。2  客户个人信息居住满意度分析 39

6。3  淮安住宅消费者需求总结 41

7  项目定位