编制依据是国家有关部门的法规、政策、规程和规范，其主要依据为：

a）《房地产开发项目经济评价方法》建标[2000]205号，中华人民共和国建设部编，2000年9月18日；

b)张先玲,辜蜀嘉；论加强对房地产项目可行性分析特殊性的研究[J]；成都大学学报(自然科学版)；2001年04期；

c)中国房地产业协会会长 杨慎；用规划引领和谐指导房地产开发[N]；中华建筑报；2005年；

d)淮安市规划局编。《淮安市城市总体规划(2008-2030)》。2011年7月；

e)淮安房地产市场月度报告；房天下；2015年9月；

f）《江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》苏政发[2011]22号，江苏省人民政府，2011年3月8日；

g）《住宅设计规范》GB50096-2011；

h）《城市居住区规划设计规范》GB50180-1993；

i）其他相关专业设计规范；

j）淮安市市统计局、房产局等政府部门发布的相关信息资料；

k）淮安市国土资源与房屋管理局国有土地使用权挂牌出让公告。

1。4  设计工作步骤

a）确定研究项目，进行调查。

首先确定研究项目并对其进行进行实地调查，收集相关资料。调查项目所在地区房地产状况，进行市场和社会调查，收集各方面所必需的信息资料和数据。

b）调查数据整理及分析。

通过实地调查所搜集的资料，对淮安房地产市场、住宅消费群体需求等方面进行分析，并据此进行项目定位。

c）项目投资建议与销售价格分析。

通过前阶段资料分析的积累与铺垫，确定研究项目可选方案，即进行项目投资建议，在此基础上用市场比较法对销售价格进行分析，以确定研究项目的价格。

d）编制可行性研究报告。

最后对研究项目进行可行性研究报告编制，并根据老师给出的建议完善可行性研究报告。

2  项目概况

图2。1淮安市城区图

淮安市现有五区：清河区，清浦区，淮阴区，楚州区，新增经济开发区，有四县：盱眙县，金湖县，洪泽县，涟水县，暂无县级市。

2。1  宗地基本资料

水韵天成项目位于淮安市清河区和平路9号，淮安城市中心主干道和平路以南，里运河风光带以北，清江浦畔。

面积：根据淮安市国土局2011年6月2日提供的《土地勘测定界技术报告书》，宗地总出让面积为38891㎡。

用地性质：商业、商住、住宅用地。

物业类别：普通住宅，公寓，别墅。

宗地主要控规：住宅容积率≤2。50，建筑密度≤30%，绿地率≥35%。

宗地获取方式及成本：宗地以挂牌出让方式进行公开出让，出让价格为3000元/㎡，总价款为11667。3万元。

2。2  宗地出让进程

2。2。1  出让方式

该宗地地块于2009年9月22日挂牌出让（淮安市国土资源与房屋管理局国有土地使用权挂牌出让公告），基本资料如下：

该图整体为水韵天成南区，白色标号1处为该项目北门，紧邻淮海东路；标号3为停车场；红色标号1、2处为水韵天成住宅区。

图2。2  宗地平面图

表2。1  土地概况

区段编号 区段名称 区段四至 容积率 开发程度 地面地价

01006J 水韵天成 东至翔宇大道，南至珠海路、西至京杭大运河、承德南路一线，北至和平路