7。1  项目SWOT分析 42

7。2  项目定位 43

8  项目概念规划 44

8。1  设计理念 44

8。2  项目投资建议 45

9  项目投资分析 47

9。1  项目成本分析 47

9。2  资金筹措及进度安排 50

9。3  销售价格分析 51

10  经济效益分析 55

10。1  项目盈利能力分析 55

10。2  项目不确定分析 57

10。3  经济效益分析总结 58

11  主要结论和建议 58

11。1  项目主要开发数据 58

11。2  项目主要开发风险 59

11。3  结论与建议 60

水韵天成项目，地处淮安城市中心主干道和平路以南，里运河风光带以北，清江浦畔，坐镇淮安中央首善生活区，集城市繁华与自然精华于一身，地理位置得天独厚。该地块的主要用途是住宅用地以及配套商业。

水韵天成项目以活水为主体，结合里运河资源，通过项目内部的水系打造，营造起伏有致的立体水景园林；保留地块内原有水资源，打造淮安首创的水岛式住宅，使整个项目充满流水潺潺、生机盎然的韵律。

该项目通过运用多种科学手段，广泛的调查研究，综合论证水韵天成项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为此项目投资决策提供科学的依据。

1。2  设计背景

可行性研究是指以项目经济分析评价流程为主线，系统地阐述了可行性研究基本原理、方法和实践操作技巧，主要包括市场可行性研究综述、可行性研究方案策划、可行性研究方法、测量与量表、访问的组织与管理、数据处理与分析、假设检验、多变量分析和市场调研报告等内容。在投资决策前对与项目有关的各方面进行全面的分析、论证和评价，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化，从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。在项目开发工作的各个环节中可行性研究处于中心地位,其质量的好坏对于以后各个阶段的工作，乃至整个建设项目的质量及项目建设能否顺利进行具有控制性的影响，甚至在很大程度上决定着项目的成败[1]。

水韵天成项目地处水渡口板块，据了解，在该板块中有很多优质楼盘，水韵天成项目位于淮海广场商业中心与水渡口中央商务区核心交汇地带，周边配套设施齐全，交通配套十分方便，水韵天成项目本身带有双语幼儿园、大型农副产品市场、游泳池。项目地块周边配套较齐全，步行15分钟左右即可到达淮安市中心万达广场，10分钟左右车程可到达中央新亚商城，金鹰国际，乐天玛特超市，项目位置得天独厚。

水韵天成项目是淮安市清河区内重要的建设项目。它的建设将配合淮安城市发展的战略需要，它的建成将使清河区不再仅仅是一个适合于工作的区域，同时还是一个适合于居住和休闲的区域。因此它的建设将为清河区的产业提升提供强有力的支持。

1。3  设计依据