土地价格对房地产价格的影响研究(4)
房地产价格是一个复杂的经济范畴，既包括土地的价格，又包括房屋建筑物的价格，房与地是不可分割的统一体，房地产价格是这个统一体的价格。房屋建筑物是人类劳动的结晶，具有价值，这与一般商品价值的形成是相同的。但是土地是一种特殊商品，却不完全是劳动产品，一方面，原始土地是自然界的产物，并不包含人类劳动在里面，其所以具有价格是因为土地垄断引起的地租的资本化。什么是地租，地租其实质就是土地使用者为使用土地而向土地所有人支付的费用，反映了土地的自然资源价值。从这个角度看，原始土地的价格并不是劳动价值的货币表现。但另一方面，现实生活中的土地经过劳动加工，又凝结了大量的人类劳动。可以说土地价格绝大部分又是劳动价值的货币表现，它的价值量是由投入的劳动量来衡量的。
所以，房地产价值是房屋建筑物价值和土地自然资源价值及土地中投入劳动所形成的价值的统一，房地产价格就是这种综合性特殊价值的货币表现，由于房屋建筑物价值和土地中投入的劳动形成的价值占了主要部分，因此可以说房地产价格基本上是房地产价值的货币表现。
2.2.2 房地产价格的特点
房地产同其它商品一样，具有价值和使用价值。但是房地产与其他商品相比，又有其特殊的属性，其价值与价格的构成，又有不同于其它商品的特点。
（1） 有很多因素形成房地产价格。
以一些重点城市为例，房屋建设成本中含有勘查设计费、土地征用拆迁安置费、建筑安装费、税金和利润等必须的费用，而且含有大市政费、公共建筑配套费等。由此可见，形成房地产价格的因素要比形成其它商品价格的因素多得多。这样就导致了新建房产的销售价不断上涨，居高不下。
（2） 土地价格隐含在房地产价格当中
当前，在城市房产的交易价格中，均隐含着土地价格。在一个城市内，建筑结构、装修设备、建筑标准、建筑形式、建筑用料、建筑年代、使用性质等完全相同的房屋，但通常，房屋的价格差别很大只是由于地段环境因素的不同。地处郊区、落后地段的房屋价格要比市区繁华地段的房屋价格低出许多，有的差价达一倍以上。这种差价实质上是一种超额利润，它属于土地的级差收益，大部分应该归土地所有者所有，在我国也就是国家政府，而不应该全部归房屋产权人所有。
（3） 房地产价值实现的形式多、时间长
由于房屋使用期长，而且用途广泛，其价值实现的形式也各种各样。居住用的房屋，其价值可能在房屋出售时一次实现，也可能通过出租房屋经过多年才能实现。由于企业生产和经营的房屋，均属于固定资产，其价值要通过折旧逐年加以实现。
2.2.3 房地产理论价格的构成
从商品房的价格构成来看，房价主要由土地出让金、征地或者拆迁费用、土地开发费、建筑安装工程费、销售费用、基础设施配套费、税金、利润、其他费用等九项构成。其中土地出让金、征地或者拆迁费用组成了土地取得成本，土地开发费、建筑安装工程费、销售费用组成了开发成本。
2.2.4 影响房地产价格的因素
理论上，影响房地产价格的因素主要包括以下几点：
（1）房地产的供求因素：一般来说，供求状况房地产价格也是由供给和需求决定的，与供给成负相关，与需求成正相关。
（2）经济因素：经济发展状况，储蓄、消费、投资水平，财政收支以及金融状况，建筑人工费，利率，房地产投资，物价，居民收入。
（3）人口因素：房地产的需求随着人口数量的增长而增加，从而促使房地产价格上涨。
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