城市公共服务设施对房地产价格的影响+文献综述(8)
4.5 本章小结
通过对房地产价格的几种主要影响因素的分析可以得出，经济因素、社会因素、行政政治因素、房地产的内在因素和环境因素在各个方面占了很大比例影响房地产价格。而在本文中城市公共服务设施主要涉及社会因素和环境因素这两个范围程度的影响房地产的价格。
5 城市公共服务设施对房地产价格的影响分析
5.1 规划政策的影响分析
城市公共服务设施规划和建设在法定规划体系中具有重要的地位。《中华人民共和国城乡规划法》将基础设施和公共服务设施用地作为城市总体规划、镇总体规划的强制性内容之一(第十七条)，城市的建设和发展应当优先安排基础设施以及公共服务设施的建设(第二十九条)，并将之列入近期建设规划的重点内容之一(第三十四条)，禁止擅自改变用途(第三十五条)；各地在编制城市总体规划时，也通常编制了城市公共服务设施专项规划。这些规定在宏观上保证了城市公共服务设施的配套建设。在与民众日常生活密切相关的公共服务设施配套建设方面，《城市居住区规划设计规范》对居住区公共服务设施提出了分级配套的标准，这在一定程度上从技术层面保证了公共服务设施的均等化分布，并通过“两证一书”的制度，保障了其正常运作。
而且在不同公共服务设施的需求状态下，管理者要根据合理的城市公共服务设施规划获得居民的满意度，促使房价产生一定变动，同时使得消费者心满意足地自愿支付相应的房地产的价格。
5.1.1 文化教育设施规划
（1） 主要需求人群
随着社会不断地进步，人们对文化教育的需求越来越高，文化与教育相结合促进学生的动手和动脑能力的开发。由此可知，作为家长，对自己小孩上学的环境和质量要求也逐步提高。因此文化教育设施方面的主要需求者是义务制教育的小朋友和青少年，相对而言需要考虑这方面设施的便是替孩子们筹划将来的家长们。
（2） 文化教育设施的标准
文化教育设施主要指由政府投资(含区文化局和总工会),向社会开放,组织和指导群众文化活动的公益性文化机构,包括文化科技站、图书馆、青少年活动设施、幼儿园、小学、中学等。这些设施具有综合功能,它是社区精神文明活动的载体,与社会兴办的以经营为目的的舞厅、卡拉OK厅等娱乐设施性质不同。[12]
新建居住区实行高中与初中分离办学,高级中学原则上5万人设一所，在总体设计中可增加备用教室,作为学龄人口高峰与低谷的调节。（详见表5.1）
表5.1 上海市文化教育设施标准
分类 序号 项目 一般规模（㎡/千人） 备注
建筑面积 用地面积
文化 1 文化、科技馆 40 48 10万人设置一处
2 图书馆 20 24
3 青年活动中心 10 12
教育 1 幼稚园 415 660 1万人设置一处
2 小学 267 660
3 初级中学 280 660
4 高级中学 234 432
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