住房抵押贷款信用风险研究(3)
2015年1月23日，银监会发布的数据也显示了这一风险。截至2014年12月末，银行业金融机构不良贷款率为1.64%，商业银行不良贷款率为1.29%，达到2010年以来的最高水平。在大力处置不良贷款之后，商业银行不良贷款率单季增速依然呈现新高，并且银行不良率被认为有低估的可能性。对比截至2014年9月末的数据，彼时商业银行不良贷款率为1.16%，不良贷款余额为7669亿元。仅2014年第四季度，不良贷款率增速达到13个基点，成为商业银行剥离不良资产以来增速最快的一个季度。
由于银行房地产不良贷款蔓延，住房抵押贷款的风险开始逐渐暴露。近期数据显示全国范围内，内蒙古和浙江温州因企业资金链断裂、楼市下跌带来的风险十分典型。某内蒙古银行高管透露，该行在当地的房地产贷款为40多亿元，今年出现了住房抵押贷款逾期的现象，鄂尔多斯尤为突出，住房抵押贷款出现不良贷款的额度达到了5亿至6亿元，并在化解过程中存在难度，偿款逾期现象逐渐产生，不断暴露。
就内蒙古而言，2010年以来鄂尔多斯、神木等地区房地产市场迅速膨胀，其房价直逼一线城市。然而，从2012年初开始危机爆发，鄂尔多斯楼市陷入停滞，加之房地产调控政策，房产销售量直线下滑，随后房价开始下跌，至今几乎腰斩。由于楼市泡沫的破裂，住房抵押贷款信用风险的也开始加剧。不仅是内蒙古地区，包括长三角等地区，例如在浙江温州，温州房价下跌开始于2011年9月，到2014年5月份为止已持续33个月，较2011年的最高房价下跌了22.5%。抵押贷款出现违约就是一大原因。当银行贷款宽裕时，买房不是自住而作为投资，当预期房价下跌或者房价下跌，而当房价低于按揭贷款余额的时候，借款人违约代价低于守约成本，违约现象便开始加速出现，住房抵押贷款信用风险已开始暴露。
在这样的背景下，住房抵押贷款的信用风险研究就显得势在必行。对住房抵押贷款信用风险的控制，不仅仅对银行业的稳定发展有着至关重要的作用,而且对中国整个国民经济甚至全球经济的持续快速健康发展也有着积极的作用。
在银行的风险管理过程中，信用风险评估是初始环节，也是一个非常重要的环节。只有通过对借款人信用风险的科学、准确的评价，才可以更好地为银行贷款决策提供充分依据，以促进商业银行更有效地控制信用风险。鉴于信用风险评估的重要性，所以人们为此投入了大量的精力。信用风险评估在发达国家起步较早，因此信用风险评估技术相对比较成熟，能从各种角度对借款人进行科学、客观的度量；然而在国内，由于我国金融体制改革及银行业的改革起步较晚，目前对商业银行客户的信用风险评估尚处于探索阶段，大多数情况，信用资产评价主要依赖银行从业者的主观判断。于是，建立一个完善的个人征信体系对于住房抵押贷款信用风险的控制就显得十分重要。
本文中建立的商业银行住房抵押贷款信用风险评估指标体系，分别列出了评估过程中的12个基本要素，能够有效地反映出信用风险评估运作的实际情况。其次，神经网络模型的信用风险评估过程与传统评估方法有很大的差别，并且能更精确、更便捷的处理各种繁琐信息。此评估体系可以为银行在住房抵押贷款信用风险评估的实际操作中提供理论指导。
2 住房抵押贷款及信用风险概述
2.1 住房抵押贷款的概念及特征
住房抵押贷款，也称住房按揭贷款。是指借款人以本人名下的房产抵押，向贷款人申请用于个人合法合规用途的人民币担保贷款，用途包括个人购房、购车、消费、经营及其他合规合法等多种用途。
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