浅析我国商业银行个人住房贷款风险及其防范(2)
个人住房贷款为商业银行带来巨大经济效益、为市场提供大量新鲜血液。在国家、商业银行和个人三者从中获益的同时，也必须清醒认识到个人住房贷款存在的风险，面对风险，我们既不能因噎废食，也不能为盲目的只为发展个人住房贷款而小觑风险的危害。在本文中，对商业银行个人住房贷款存在的问题和各类风险进行分析，期望能够有助于国家有针对性的调整政策，稳定房地产市场，防控金融风险；帮助商业银行有根有据的调整管理策略，谨慎经营，弥补操作漏洞，使得提高业务流程效率与强化风险管控在达到更高层次上的平衡，确保银行业安全经营、高效运作、稳步发展；并且能够通过本论文进一步健全完善全面风险管理体系，增强风险管控效应，从而增强银行全系统对风险的抵抗能力，推动个人住房贷款良性有序的发展。
（二）文献综述
二、商业银行个人住房贷款的概述
个人住房贷款是已经成为现阶段我国城镇居民满足其住房需求的主要手段，其贷款方式种类各异：
（一）个人住房贷款的分类
个人住房贷款按照不同的标准，可划分为不同的类型：
1、按照贷款信用担保方式的不同，可分为：
①个人住房抵押贷款：借款人以个人已有的房产作为抵押，向银行申请人民币担保贷款，可用于个人合法合规的各种用途。这笔贷款直接由银行支付给借款人。
②个人住房按揭贷款：购房者以所购住房做抵押，向银行申请贷款，这笔贷款只能用于买房。借款人支付首付后由银行向开发商支付余款，购房者和银行形成借贷关系的贷款方式，贷款结清后借款人才拥有房产的所有权。
2、按照资金来源分类，可分为：
①商业性个人住房贷款：是指银行运用信贷资金向有购买或修建各类型住房意愿且符合贷款条件的个人发放的贷款。
②公积金个人住房贷款：是指正常缴存公积金的人与在职期间缴存住房公积金的离退休职工，在购买、建造、大修住房或翻建自住住房时，向各地住房公积金管理中心提出申请，各地住房公积金管理中心再委托商业银行发放专项住房贷款，住房公积金可以用来抵还部分贷款。这种贷款作为国家的福利政策之一，并不是以营利为目的的，它采用“低进低出”的利率政策，贷款额度具有限额。05年年初，公积金的进一步改革措施出台，后续发展持续观望。
③个人住房组合贷款：指职工能够按时足额缴存住房公积金，则可以在购买、建造或大修住房时，同时申请公积金个人住房贷款和商业性个人住房贷款。
3、按照住房交易形态分类，可分为：
①个人一手房住房贷款：指符合条件的个人从银行申请的、用于购买第一手住房的贷款。
②个人二手房住房贷款：指符合条件的个人从银行申请的、用于购买符合法律规定的各类型二手个人住房的贷款。
③个人住房转让贷款：指客户因为急需用钱、房价跌幅无法承受等原因，急于抛售尚未还清贷款的房产，又无法一次性还款，可是结清个人住房贷款才能够对房产进行买卖，于是可以向银行申请用信贷资金先购买该住房，之后再偿还这一笔贷款，个人住房转让贷款就专用于这种情况。
4、按照利率确定方式分类，可分为：
①固定利率贷款。当处于借款期内，不管银行利率是否存在浮动，双方都将严格遵守合同中所进行约定的固定利率对本息进行支付和收取，利息不会因为利率变化而改变。
②浮动利率贷款。贯穿整个借款期，利率存在着不可避免的会跟着市场利率或法定利率等变动而定期调整的问题，借款方和贷款方在签订合同时，需要议定好调整周期以及利率调整基准，应还利息跟着利率的变化而变化。
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