住房抵押贷款风险管理研究+文献综述(3)
在美国，贷款是非常普遍的现象。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款。可是在这里失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，买房因为信用等级达不到标准，就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即：购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次贷还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次贷的借款人不能按期偿还贷款，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损。次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡也引起了金融风暴，致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。
美国次贷危机之所以发生，正式因为美国次级贷款市场存在着很严重的信用风险和利率风险。给信用等级不达标的借款者提供住房抵押贷款业务，本身就存在着巨大的信用风险。加上后期可浮动利率的偿还贷款，使得在利率不断提升的压力下，借款者不得不或违约或拖欠。这也是住房抵押贷款中存在的利率风险。
正因为诸多风险的存在，导致了商业银行的被动。所以合理的运用风险管理的方法，进行住房抵押贷款风险管理研究，合理地规避和减少商业银行在住房抵押贷款时遇到的各种各样的风险是非常重要而且有必要的。那么如何有效地进行住房抵押贷款风险管理，从风险识别到最后的风险的防范和规避，无疑是一项重要的课题，对商业银行住房抵押贷款业务具有重要的意义。
商业银行进行住房抵押贷款业务过程中必然存在着不同形式、不同程度、不同类别的风险。鉴于此，本文旨在对住房抵押贷款程序进行深入的分析，研究住房抵押贷款过程中风险的形式及影响因素，对其进行较为全面的定性和定量评价，进而采取措施加以控制，这将有助于商业银行在进行住房抵押贷款过程中最大限度地减小其将面临的风险。
2 个人住房抵押贷款概述
2.1 我国住房抵押贷款的相关概念
2.1.1 住房金融的概念
（1）住房金融是指与住房有关的各种货币资金的筹集、融通、生产消费活动中进行的信用活动。在我国，它随住房制度改革而产生并与之相配套，为住房制度改革提供服务，它将改革我国住房生产和消费的现有资金循环格局，促进和带动房地产业的发展。
（2）住房金融可以分为住房生产融资和住房消费融资两类。住房生产融资主要指以房屋土地开发商为主要资金供应对象的住房开发类贷款及开发类信托品种等，它是对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的本外币贷款。住房消费融资是住房金融中一个重要的有机组成部分，它主要是指为促进住房消费而提供的资金筹集、融通、结算等一系列金融活动的总称。本文所论述的主要是针对个人住房消费信贷而言。
2.1.2 个人住房抵押贷款的概念及种类
个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。目前，个人住房贷款主要有公积金贷款、商业性贷款和组合贷款三种。
住房公积金贷款也叫政策性个人住房贷款 、个人住房委托贷款。是银行接受公积金管理部门的委托，以职工缴存住房公积金存款为主要资金来源，向按时缴存住房公积金的职工发放的，用于其购买、建造、翻建、大修的自住城镇住房，并以其所拥有的产权住房为抵押申请的专项贷款。住房公积金贷款不以盈利为目的，带有较强的政策性，遵循多存多贷，低进低出的原则，贷款额度根据不同地区有一定的限额。一般不超40万元，且不超过总的70%。贷款期限最长期为30年，住房公积金贷款利率同比商业贷款低近一个百分点。由于利率最低，条件最优惠，成为借款人优先考虑的贷种 。