住房抵押贷款风险管理研究+文献综述(4)
个人住房商业性贷款也叫自营性个人住房贷款，俗称按揭。是银行运用其信贷资金向城镇购买，建造，大修各类型住房的自然人所发放的自营性贷款。要求借款人以所购住房产权或银行认可的其他担保方式为抵押作为偿还贷款的保证的住房商业性贷款。目前市面上各商业银行普遍采用的担保方式是房产抵押加开发商阶段性担保。贷款额度由银行根据申请人的资信程度和还款能力确定。同时不超过所购住房售价的70%贷款，期限最长不超过30年。该类银行贷款资金成本较高，利率相对高一些，但贷款额度、期限所受限制较小。
个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。抵押物相同，但贷款的主体、资金来源、利率不同。涉及公积金贷款，银行面临的风险较小，不是本文研究的重点。本文主要关注的是风险较大的个人住房抵押贷款。由于住房抵押贷款对商业银行的利润较为可观，各银行都不断加大对住房抵押贷款业务的拓展力度。
2.2 个人住房抵押贷款流程
对于购房者来说，在选中楼盘以后，该如何向银行申请个人住房抵押贷款呢？个人住房抵押贷款的流程如下：
第一， 借款人填写居民住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明；借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件；借款人具有法律效力的身份证明；符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明；抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据;购建住房的合同、协议或其他证明文件；贷款银行要求提供的其他文件或材料。
第二，银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。
第三，借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。
第四，借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。
第五，贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。
第优尔，贷款结清，贷款结清包括正常结清和提前结清两种。①正常结清：在贷款到期日（一次性还本付息类）或贷款最后一期（分期偿还类）结清贷款；②提前结清（即提前还款）：在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
2.3 个人住房抵押贷款的特点
个人住房贷款的对象主要是购置自有住房的居民家庭，尽管住房贷款的额度一般都不小，但就每一笔贷款的数额来看，其规模虽比其他消费贷款数额要大，但同其他商品贷款的规模相比就小的多了。因此，对于银行来说，个人住房贷款属于零售业务。它具有银行零售业务的通性与自身业务的特殊性。
2.3.1 零售业务的通性
（1）客户分布呈现分散化
其面对的客户是单个的自然人或家庭，服务对象的基本情况各异，需求各异。客户的分散化在一定程度上决定了银行在资金运用上的分散化，对不同的客户也就很难套用一种方法进行操作和风险控制。
（2）产品的个性化
客户对零售业务的需求不同，随着银行服务竞争的加剧，银行业务的品种趋于多样化和个性化。如在香港，仅一项住房按揭业务就有很多个性化的产品。恒生银行推出的产品中既有一般的按揭贷款，也有与政府出售公屋计划配套多种方案，贷款的期限、利率水平和还款方式也根据借款人的要求而各有不同。