近年来，我国房地产企业发展迅速，房地产金融业得到巨大的发展， 但与发达国家相比，房地产金融市场还不够完善，金融产品数量相对有限，主要依赖于银行贷款，房地产募集资金相对困难，这导致了我国房地产企业的负债率一般在65%以上，比发达国家要高很多，其中也隐藏了一定的风险。在当前市场背景下，房地产企业融资模式应以多元化的发展方式为重大目标，不断拓宽募集资金的渠道，同时注意防范融资过程中可能出现的风险。       

    据统计，每一年房地产企业获得的银行贷款资金达到房地产项目开发投资总额45％，随着政府的宏观调控的增强，货币市场的紧缩以及房地产市场的趋于饱和，房价存在下降风险，导致中国银行业的坏账不断扩大，不良贷款率迅速上升，最终可能引发系统性金融风险，成为影响经济和房地产业健康发展的重大隐患，这是值得警惕的[1]。

2  房地产信托融资的基础理论

2.1  房地产信托的涵义

    在当前房地产投资过程中，随着传统的商业银行对房地产开发贷的收紧，使得房地产企业不得不寻求新的融资模式。其中信托就成为了一个不错的选择。所谓信托是指委托人在信任的前提上将财产权（一般指资金或其他形式的财产）委托给受托人，签订相关委托合同，由受托人按委托人的意愿，为其管理资金。当然投资的资金仅限于房地产行业内，通过受托人的专业方面的管理与运作，在一定期限内未委托人创造价值，赢得收益，期间受托人也会相应的收取一定的管理费，可以说房地产信托是房地产也和信托业很好的一个合作交流所产生的产物[2]。

2.2  房地产信托的要素

日常所说的房地产信托包括三要素：信托所属行为、信托的当事人以及信托标的物。具体来说，信托所属行为一般是指通过设定信托而发生的法律行为，在委托与被委托双方之间相互了解后，自愿的签订相关的房地产信托契约或合同等，而形成的一种合作关系。信托当事人包括委托人、受托人以及受益人三方。在此当中，委托人自己可以充当受益人，也可以指定其他自然人或者组织等为受益人;房地产信托的标的物就是房地产资产。在信托管理的过程中所产生的收益，即为信托收益，这些也在房地产信托所属范围内[3]。

3  我国房地产开发企业融资现状

3.1  资金的来源渠道

    从资金来源的角度上看，房地产企业的资金一般包括自有资金，包括注册资本，资本公积，资金盈余和其他资金，也会通过银行贷款，利用外资，合作开发等模式来募集资金，运作项目。如下表所示

表1  房地产开发企业投资资金来源   单位：万元

年份 资金来源总计 国内贷款 利用外资 外商直接投资 自筹资金 其他资金

1998 44149422 10531712 3617581 2588698 11669821 18118509

1999 47959012 11115664 2566022 1804807 13446210 20631956

2000