从微观视角出发，一个地区房地产的价格是由众多因素影响而形成的，是房地产所在地区的自然、经济、社会、行政等因素综合影响的结果。区位因素对房地产价格影响尤深。一般来说，房屋因其在城市或地区所处的社会经济文化位置的不同，从而有不同的社会经济文化区位，在市场上的价格也有明显的差别，并且由于决定区位的条件发展变化很快，房价亦会随区位的变化而改变。可以说，是区位条件决定了房地产的价格水平。

3  HEDONIC住宅价格模型及SPSS软件的概念

HEDONIC住宅价格模型由 Butler(1982) 提出，又称价格法和效用估价法，认为房地产由众多不同的特征组成，而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。由于各特征的数量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异。因此，如能将房地产的价格影响因素分解，求出各影响因素所隐含的价格，在控制地产的特征(或品质)数量固定不变时，就能将房地产价格变动的品质因素拆离，以反映纯粹价格的变化[2]。

这些因素通常可以被分为区位、建筑结构、邻里环境三类。因此，住宅的价格是由下面这个方程决定的。

 其中， 是价格， 是区位， 是建筑结构， 是邻里环境。

由于住宅项目的区位定位，往往将邻里环境归并于区位因素，所以从实证的角度出发，运用HEDONIC模型，采用区位因素属性，对影响淮安市房价的区位因素进行研究。

SPSS软件是统计产品与服务解决方案的软件,它拥有数据管理,结果报告,统计建模,模块,兼容性的功能和操作简便,编程方便,数据接口,模块组合,针对性强的特点[3]。

4  数据收集

4.1  研究数据

由于住宅的销售价格对于房地产开发商、楼盘销售中介商来说，属于商业秘密，从网上基本无法获得住宅成交具体的资料，网上信息无法满足本研究的要求。所以初始数据采用了腾讯房产网上关于淮安市房价的销售信息。文献综述

为了避免单套销售平均价格决定楼盘整体水平，避免楼盘建筑特征影响区位特征的分析等现象出现，在选择楼盘样本时，特遵循了以下规律：

1. 根据不同区域楼盘的成交量均量选择楼盘样本，成交量超过50% 。

2. 选择楼盘类型为小高层、高层和多层的商品房交易信息为研究样本。

3. 选择竣工时间为2010年以后的小区商品房作为研究样本。

根据腾讯房产网的楼盘介绍，对信息进行整理，内容包括：楼盘类型、容积率、绿化率、物业费。针对样本数据不完整的情况，通过腾讯房产网楼盘详细信息进行数据补充，最后得到所有信息全部完整的样本50个。