DEA模型金融政策对房地产行业绩效的影响研究(3)
（3）房地产调整阶段
1993年6月后，国家开始宏观调控，执行紧缩的货币政策，对过热的房地产开始整理整顿，房地产业开始步入消化调整阶段。资本市场上房地产企业的上市热潮仍然在延续。进入1995年，随着宏观调控的深化，房地产开发投资的增幅继续回落。1996和1997年国家采取了适度从紧的货币政策，房地产业作为重点调控对象，开发投资几乎处于停滞状态。这一阶段中，在发展高峰期盲目扩张的房地产上市公司受到巨大影响，因为资金周转不灵和楼盘大量积压而使业绩大幅度下滑。
（4）培育新的经济增长阶段
1996年，为应对我国经济出现的不景气，开始提出和寻找新的经济增长点。1996年，为应对我国经济出现的不景气，开始提出和寻找新的经济增长点。1996年6月，国务院总理朱镕基在国务院常务会上提出，住房建设可以成为新的国民经济增长点和新的消费热点。1997年9月，的十五大报告提出积极培育新的经济增长点。1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”。
同时，房地产行业也因此进入了复苏阶段。2000年房地产业出现了令房地产界始料不及的景气态势。综合反映房地产开发景气的国房景气指数2000年底达到了104.06点，比1999年底高出了2.6点。
（5）对房地产的宏观调控时期
新一轮房地产市场宏观调控，是从2003年开始，为防止经济过热展开的，主要是对过快增长的固定资产投资进行控制，进而控制房地产投资过快增长。2003年初，我国出现了经济过热迹象。当房地产业界仍处在把住宅业培育成为新的经济增长点的氛围中时，2003年6月，中国人民银行发出了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号，以下简称121号文），加强房地产开发贷款管理，严格控制土地储备贷款的发放，规范建筑施工企业流动资金贷款用途，加强个人住房贷款管理等。从2005年开始，政府强调做好供需双向调节，着力采取有关政策措施稳定房价。从2007年下半年开始，宏观调控的着重点转向大力建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用房制度，进一步采取有关政策措施抑制房地产价格过快上涨。
虽然在这一阶段，国家不断出台楼市调控政策，但商品房屋销售价格却一直在文持在高位，没有得到有效的控制。随后受2007年末美国次贷危机的影响，在房地产价格还没有得到完全有效控制的情况下，政策又从抑制房地产投资和房地产价格转为促进房地产业的发展，各类政策纷纷出台，导致金融危机后国内房地产市场出现了新一轮的投资狂潮，房地产价格也超过了2007年的高点。于是从2010起，为了抑制房地产的过度投资和房地产价格的快速上涨，新一轮的房地产调控政策应声而出。
2.2 房地产业的现状
经历了2010和2011两年的“最严调控”，目前房地产上市公司的情况格外引人关注。2011年12月份，全国房地地产开发景气指数为98.89，比11月份回落0.98点，滑至29个月新低。受限购，限贷，利率上调等地产调控政策影响，2011年主要城市楼市成交量持续低迷，房地产企业库存量大增，资金链趋尽，导致大多数企业的利润出现了不同程度的下降。
在调控不见松动的情况下，多数上市房企调低了全年销售目标，部分企业也在不同程度地下调新开工面积指标以应对债务偿付压力和房地产销售现状。在新一轮的调控下，企业将更加注重市场均衡布局和产品结构的合理性，将引导我国房地产业结构向着健康有序的方向转变。
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