DEA模型金融政策对房地产行业绩效的影响研究(4)
3 利率变动对房地产市场的影响
房地产行业是典型的资金密集型行业，目前国内房地产企业的资金主要依赖于银行贷款等间接融资渠道，企业的资产负债率高，行业的平均资产负债率文持在60%左右。因此，利率的变动导致房地产开发商的财务成本变化，对其资金成本和利润产生较大的影响。加息、提准将使得房地产企业财务成本增加，资金周转出现困难，资金链趋于紧张，甚至断裂。利率的不断上调，也意着从银行获得资金的难度进一步加大，在企业其他融资渠道有限的情况下，将危及企业的正常经营。
另一方面，利率的变动会影响到购房者对房地产的需求。对购房者而言，由于受收入的限制，购房者通常要通过贷款来买房。因此，当房地产抵押贷款利率发生变化时，购房者就有可能改变自己的购房计划，提前或者推迟买房。当利率上升，购房者因购房成本增大而推迟购房时，降低了对房地产的需求，使得房地产企业的库存增加，造成了房地产企业资源囤积的浪费，降低了经营效率。
因此，利率上升一般会使房地产企业的财务成本上升，另一方面也会是房地产企业库存增加，都会影响到企业经营的绩效。在2010年开始的新一轮房地产调控中，政府除动用土地、信贷、税收政策外，还多次动用利率政策。本文总结了中国人民银行于2010年和2011年间进行的存款准备金率的调整及存款准备金率的历史走势：
公布时间 大型金融机构 中小型金融机构
调整前 调整后 调整幅度 调整前 调整后 调整幅度
2010年01月12日 15.50% 16.00% 0.50% 13.50% 13.50% 0.00%
2010年02月12日 16.00% 16.50% 0.50% 13.50% 13.50% 0.00%
2010年05月02日 16.50% 17.00% 0.50% 13.50% 13.50% 0.00%
2010年11月09日 17.00% 17.50% 0.50% 13.50% 14.00% 0.50%
2010年11月19日 17.50% 18.00% 0.50% 14.00% 14.50% 0.50%
2010年12月10日 18.00% 18.50% 0.50% 14.50% 15.00% 0.50%
2011年01月04日 18.50% 19.00% 0.50% 15.00% 15.50% 0.50%
2011年02月18日 19.00% 19.50% 0.50% 15.50% 16.00% 0.50%
2011年03月25日 19.50% 20.00% 0.50% 16.00% 16.50% 0.50%
2011年04月17日 20.00% 20.50% 0.50% 16.50% 17.00% 0.50%
2011年05月15日 20.50% 21.00% 0.50% 17.00% 17.50% 0.50%
2011年06月20日 21.00% 21.50% 0.50% 17.50% 18.00% 0.50%
如此频繁的利率调控，不获得贷款的成本，也增加了企业债务偿付的压力。这一系列的变化都将影响到房地产企业的经营绩效。
下一篇：我国房地产市场泡沫研究