从上图可以看出资本运动在四个流通节点上停留，由于上述资本循环过程适用于所有企业，因此我们可以将房地产企业的财务风险分为四种类别：筹资风险、投资风险、经营风险和收益分配风险。（具体房地产上市公司财务风险分类见第3章）

2。3。2 房地产企业财务风险成因分析

影响房地产企业财务风险的外部因素和内部因素如图2。2和图2。3所示。

1） 外部因素

(1)行业生命周期波动

从足够长的时间来看，宏观经济的发展具有一定的规律性，即按照“复苏——繁荣——衰退——萧条”四个阶段周期循环，因此房地产行业的运行也不例外，呈规律性的波动形态，并且在各周期的不同阶段上，房地产企业财务风险的表现也不同，其各阶段的表现如下：

①复苏阶段：在这一阶段，房地产市场回暖，房价开始逐步上涨，一些投机者进入市场，市场交易的活跃度上升，物业的空置率下降。由于投资者对房地产市场信心充沛，市场一致预期房地产市场正转向繁荣，因此房地产企业财务风险

逐步减小。

②繁荣阶段：此阶段持续主要表现为房地产市场活跃，房屋存量减少，逐步出现供不应求的局面。开发投资量迅速增加、交易品种增加，投机者在市场上积极交易。房地产公司为追求高额利润不断争夺土地资源，房价不断攀升。此时房地产企业的财务风险相对较小。

③衰退阶段：在繁荣阶段形成的大量投资供给大于市场需求，即投资和投机性需求不能转化为消费需求。在这一阶段，交易量大量减少，房地产投资强度下降，悲观情绪开始占据主导地位。房价开始下跌，出现大量“烂尾楼”，此时房地产企业面临较大筹资风险和偿债风险。论文网

④萧条阶段：在经过快速的衰退期后，房地产业进入长时期的萧条阶段。房地产市场低迷，房屋存量上升，房价持续下跌，交易量呈继续萎缩的趋势。此时房地产企业的财务风险不断增大，面临财务危机的状况。

(2)政策风险

由于房地产行业的健康与否直接影响到国家经济整体健康运行，因此政府自2008年来不断出台一系列宏观调控政策干预房地产市场，对房价、房地产市场的供求关系等产生一定影响。

我国对房地产业的调控政策主要集中在以下方面：①通过对土地的规划和开发计划影响土地资源的供给，进而影响房地产市场。从2003年开始，我国从按照土地协议方式转让土地改为拍卖、招标、挂牌的出让形式，进而增加了开发商获得土地的成本，即增加了开发商的开发成本：②提高各项税收，直接影响房地产企业的成本费用。如2010年以来，为了控制房价，抑制投机型购房，国家先后出台了对出售五年以上房产按全额征收营业税；2013年规定对二手房转让所得税按20%征收营业税：③政府通过控制信贷政策的松紧程度，进而影响房地产企业开发融资以及购房者按揭贷款的难易度。

(3)利率风险

企业通过贷款借入的资金必须按规定到期还本付息，因此利率的变动使企业面临着因利率上升无法按期偿付本金和利息的风险，严重时会导致企业因资不抵债而进行破产清算。

国家通过调整利率，影响资金流向从而起到宏观调控的作用。一方面，国家调整房贷政策，可以影响购房者需求，一旦利率上升，购房者需要支付的房贷利息增加，从而购房或投机成本也将增加；另一方面，通过调整利率引导房地产市场的发展。由于房地产投资是重资产、高负债率行业，自有资金比重较少，需要大量运用银行贷款开发项目，因此贷款总额占投资比例通常超过 50％，甚至高达80％以上。利率上升将在以下两个方面影响房地产投资：一是影响折现率，一旦现金流折现利率提高，房地产项目净现值将减少，甚至出现负净现值；第二，增加投资者的债务负担（贷款利息增加），加大企业还款压力。