1.2 研究的现状

近年来，房地产业成为了我国发展最快的行业中的佼佼者。目前，我国的房地产业可谓是百花齐放的时代，每年的投资、竣工面积和销售面积的统计都在飞快的上升。而让房地产业如此兴盛与我国的一系列住房政策的改革以及国民整体经济持续稳定的上升带来的影响是密不可分的。

首先,房地产快速发展的基石无疑是国民经济的持续上升。特别是最近的五年，我国的经济一直保持有一个很高水平的稳定增长，普通民众的可自由支配收入越来越多，所以人们的购房能力比以往强了很多倍，住房的需求量也随之大量增加，强力的刺激了房地产市场，无数投资注入了房地产业。其次,国家一系列的政策出台，包括有住房改革与按揭贷款制度，让房地产业的市场化运营加快了发展的步调。从国家开始实施住房货币化分配改革之后，让各类一二级房产交易市场引起了人们的高度关注，让之前空置很久的住房得到了其该有的归宿，无数有能力的资本快速注入了房地产开发这一火热的领域，至此，我国的住房短缺时代已经渐渐过去，按揭贷款彻底的解决了普通民众买房困难的问题，在这样一个供求平衡的时期，对住房的需求与住房的供给同步增长，房地产市场得以飞速发展度加快了房地产市场化运营的步伐。最后,全国范围内的城镇化和旧城改造在政策以及经济的推动下得以快速的实施，这意着每年几乎有一万的农场人口驻入城市，新增的城市开发区和城中村改造计划，势必让房地产的开发越来越迅速，房地产业的前景一片光明。尽管我国的城镇化率还不够高，甚至低于一些中等收入的国家，但这也是由于我国的独特国情所造成的，中国式的房地产发展必然是与其他国家大有不同的，我国的人口基数庞大，城市人口的绝对增长量很大，城市住房的基础设施有很大的压力，

1.3 研究目的

在国家一系列的深化住房制度改革政策出台后，作为国民经济的重要组成部分，房地产业的重要性与日俱增，关于房地产的一切我们现在已经不能忽视。然而,快速的发展必然会导致很多的问题显现出来，而我国的房地产业就是处于这样的一个状态当中，虽然现在房地产市场十分繁荣，甚至超过了其他的所有产业，但是仍然还有很多的住房或商品房被空置，并且这一数字还在持续的上升。房地产的开发企业由于房地产业的迅猛发展，一些中小型甚至大型的房地产企业都没有一个完善的管理开发体系，严重的低估了房地产前期策划的重要性，只是一的闭门造车，不顾市场的实际需求，导致开发出来的产品与快速变动的市场脱节。

房地产企业在如今这个竞争无比激烈的房地产市场中要想获得成功，三个要素必不可少，那就是地块的选择、规划设计以及市场营销。在房地产业，有个流传已久的说法，大多数人都认为房地产项目的地段决定了该项目最终的成就大小，然而我觉得并不是这样的，一个繁华的地段固然重要，但要是缺少了好的前期策划，一切都有可能成为泡影，所以科学合理的房地产前期策划才是开发一个项目最终取得成绩的基本保障，只有一个迎合市场需求的前期策划方案，才能使开发项目在激烈竞争的房地产市场中立于不败之地。

1.4 研究方法

（1）  文献研究法

参考国内外论文资料，了解房地产项目前期策划的历史和现状，从中获得论文研究所需要的资料，主要从我们学校的网站、知网和华东师范大学图书馆的电子资源等地方进行下载查看并对它进行统计整理和分析。

（2）  调查法  房地产项目前期策划与应用PEST分析和SWOT分析(3):http://www.youerw.com/guanli/lunwen_56573.html