商品住宅价格的影响因素探讨(11)
时间:2016-11-26 20:51 来源:毕业论文 作者:毕业论文 点击:次
表3.2 上海市历年人均住房情况统计 单位：平方米 年份 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 人均居住 面积 13.8 14.6 14.9 15.2 15．5 15.9 16.4 16.7 17.0 17.3 3.2.5 销售面积 商品房屋的销售面积在一定程度上反映了商品住宅的市场需求状况，从需求的角度影响着商品住宅价格，本文通过对国内外学者研究成果的综述，认为商品房屋销售面积是影响商品住宅价格的一个重要因素，因此本文选取该指标作为影响上海市商品住宅价格变化的宏观因素加以分析。 3.2.6 心理预期 良好的收入预期也是上海家庭可负担住宅价格上涨的重要原因对未来的预期。上海房地产的价格其在很大程度上取决于投资者的心理预期。不同的预期会产生不同的需求效果。 例如房地产投资基本法则之一的对租金收益率的预期，一套市场价为50万的商品房预计每月租金2000元，则租金收益率=2000*12/50万=0.048，显然租金收益率越高，对投资者吸引力就越大。 从住宅投资需求来看，如果预期经济形势不好，则市场对土地的需求量和可作为投资的物业的需求量就会减少，购买意愿下降，更多的购买者会选择持币待购，更多的潜在需求难以转化为现实需求。反之，如果预期将来的经济形势上升，投资者期待经济回升后可获得更多的超额利润使投资者的购买意愿上升，会有更多的购买者选择购买，而不是持币待购，更多的潜在需求转化为现实需求，刺激当前的土地和物业需求。 一方面消费者“买涨不买跌”的消费偏好心理，直接推动了房价的上涨。当近段时间房地产价格上涨时，投资者的心理预期会判断房地产价格将进一步上涨；当房地产价格下跌时，投资者的心理预期也马上会判断房地产价格将进一步下跌。因此，房地产的投资需求与房地产价格呈正向变化如果预期房地产价格会上涨，自住需求者会提前释放消费需求，而投资需求者更是会伺机跟进，引起需求的增加；如果预期房地产价格下降，则消费者和投资者都会推后自己的当前消费。市场上对住房价格继续上涨的预期明显，投资购房需求膨胀，也形成了对价格的推动。 另一方面由于2010年上海世博会的预期，对人民币将在未来几年内不断升值的预期，当国务院批准上海打造国际金融中心，航运中心时，上海的房价在世界房价排名榜上仅仅位于第66位，远远低于印度最大城市孟买第11位的排名，投机商人对上海商品房住宅市场将进一步的增长的预期，将会增加商品房住宅市场的需求量的增加，预期的投资量将会进一步推动上海的商品房住宅市场价格的走高。 3.2.7 市政动迁 上海城市建设与经济的快速发展，加快了城市的旧城改造工作，从而产生了大量的需求，每年都会产生大量的动迁户，大量的动迁成了成为购房大军，从 2000年至2012年，平均每年都会有数百万动迁大军，仅在2002年，全年完成动迁面积644.5万平方米，动迁户数10.11万户，其中动迁居民10.11万户，而这一年，上海商品房预售21万套，而居民动迁几乎占这一年上海商品房预售套数的一半。由此可见，动拆迁因素对上海商品房房价上涨起到一定的作用。 3.3 其他影响因素分析 房地产市场是一个综合市场，其影响因素非常多，各种因素对房地产价格的影响程度不尽相同，但最终会形成一种共同影响价格的合力。除了以上讨论的几个主要因素之外，还有许多其他因素，例如经济因素、社会因素、政策因素、心理因素，区位因素等，这里仅作简单介绍。 (责任编辑：qin) |