商品住宅价格的影响因素探讨(4)
时间:2016-11-26 20:51 来源:毕业论文 作者:毕业论文 点击:次
最后是本论文关于商品住宅价格的影响因素的总结和应对的措施，房地产作为国民的经济支柱产业之一，在区域经济增长中扮演着越来越重要的角色。各地区商品住宅价格一直处于加速上升趋势，甚至有成为房地产价格泡沫的风险。“国五条”的出现看似对房地产的调控不是很有效果，目前只有北京实施这一政策其他城市并没有对购房者进行20%的收税。可以看出中央和各地政府频频出台房地产的调控政策试图来稳定房价，效果十分有限。文章在这一部分，主要以上文分析的结论为着力点，结合我国国情，地方政策提出具体的操作思路和政策建议，强调了这些因素对商品住宅价格的影响性，并试图寻找减小这些因素带来的房价上涨。本部分对论文研究进行了小结，提出建议，并指出进一步研究的努力方向，以期待商品住宅价格的稳定，房地产行业的稳定健康发展。 1.5 研究思路和方法 1.5.1 研究思路 首先，本文从房地产商品房定价相关理论及其方法出发。其次，在对商品住宅价格的内涵、特性、形成机制进行研究的基础上，对影响我国商品住宅价格的主要因素进行归类和分析，从中剖析这些因素对房地产业和人们生活所带来的影响。并且，结合具体城市进行实证分析，搜集和整理数据建立合理模型进行探讨，并针对现状给出建议政策。 1.5.2 研究方法 (1)文献检索法：主要是了解目前国内外对商品住宅价格问题及其相关内容的主要研究成果,对所研究的问题有初步认识,有助于设计研究思路和收集更为详细的信息资料。 (2)实证分析法：根据所收集的资料,运用多元回归模型实证分析各影响因素与商品住宅价格的关系。 2 商品住宅价格的理论基础 2.1 概念界定 2.1.1 商品住宅 住宅作为房地产业的一种，其主要职能是提供人们居住生活的住所。我国的城市住宅分为公共住宅和商品住宅两类。公共住宅是具有社会保障性质，是政府直接投资，或者采用各项优惠政策等对开发商进行补贴，降低成本，以较低价格出租或者出售给中低收入层居民，保护居民的居住利益。商品住宅则遵循市场规则，是开发商以营利为目的进行投资建设的住宅，将以市场价格出售或出租。商品住宅具有以下特征： (1)与土地的不可分割性。商品住宅附着于土地之上，土地才使商品住宅存在的成为可能。只是在交易过程当中，土地的价值是隐性的。因此商品住宅的交忌实际上是包含土地上的建筑物以及附着物的所有权及土地使用权的交易，土地和商品住宅两者是不可分割的。 (2)位置固定性及个体的差异性。由于土地的不可移动性，商品住宅也具有位置固定的特性。另外，由于商品住宅包含土地和地上建筑两大部分，除土地的空间异质外，地上建筑的也因其朝向、高度、面积、布局等呈现纷繁的差异，任何两栋商品住宅都不可能完全一样。 (3)商品住宅数量的相对稀缺性。首先，作为房屋的基石，土地是自然地产物，具有不可再生性，不能凭借人的主观意愿控制可使用的土地的数量，因此土地的供给是刚性和稀缺的；另外由于经济和文化的发展，商品住宅需求量越来越大，这样就造成商品住宅价格居高不下，尤其是近几年价格的节节攀升，使投资商品住宅成为了炙手可热的项目，庞大的需求市场也显现出商品住宅的稀缺。 (4)商品住宅的高价值性。商品住宅从成本角度来讲，除由土地引发的稀缺性价格外，在建造过程需要耗费大量的人力、物力，一个单元或者别墅往往建造耗费数千万，还要保证开发的利润，其高价值不言而喻。 (责任编辑：qin) |