商品住宅价格的影响因素探讨(5)
时间:2016-11-26 20:51 来源:毕业论文 作者:毕业论文 点击:次
(5)商品住宅的保值增值性。商品住宅作为一项特殊的商品，由于其供给的刚性以及需求的增加，使其本身具有了良好的保值增值的特性。尤其是在当前我国经济快速发展，城市化进程日益加快的关头，加上传统安居文化的影响，商品住宅市场前景良好，其保值增值的优势愈加明显，因此除体现其使用价值外，商品住宅也能实现良好的投资价值。 (6)效用长期性。土地经过开发与再开发，在合理的使用范围内，具有永续利用的特点，地上建筑物尽管有一定的寿命，还是可以使用长达几十年，可保证长期的使用。 2.1.2 商品住宅价格 根据马克思主义政治经济学理论，商品价值是由生产商品所消耗的社会必要劳动时间决定，商品价值决定商品价格，而商品价格是商品价值的货币表现。城市商品住宅虽然同其它普通商品相比，拥有不可移动性、耐用持久性、独特性、价值高昂性、增值性、易受影响性等特点，但它的本质是商品，在市场机制作用下，商品住宅价格在价值的基础上，作为价值的具体表现形式，受商品住宅供求关系的影响上下波动，供给与需求的平衡影响着商品住宅价格的变动趋势，是形成商品住宅价格的两个最终要素，受市场经济规律的支配 从需求来看，商品住宅价格是指在特定时间内需求者对一定数量的住宅愿意并有能力支付的最高价格，是购买意愿和支付能力的统一，没有购买意愿或没有支付能力，需求价格都不能形成。 从供给方面看，商品住宅价格是指在特定时间内开发商对一定数量的住宅愿意并有能力出售的最低价格，是盈利水平和供给能力的统一，没有足够的盈利水平或没有足够的供给能力，供给价格都不能形成。 总的来说，商品住宅是一种商品，其价格以价值为基础，在供求关系影响下，围绕价值上下波动。同时，商品住宅的价值具有特殊性，它包含了虚拟价值部分，对于不同的人，在不同的环境下，其价值具有不同的大小。 2.2 商品住宅价格的影响因素 商品住宅价格的高低及其变动，是许多对商品住宅价格有影响的因素对商品住宅价格综合作用的结果。我们把这些对商品住宅价格有影响的因素称之为商品住宅价格影响因素。它包括自身与外部影响因素以及需求与供给影响因素。商品住宅价格的自身因素包括区位因素、实物因素等；外部因素主要包括：人口因素、制度政治因素、经济因素、社会因素、其他因素等。需求影响因素主要有人口、家庭可支配收入、商品住宅价格以及政策因素等；供给影响因素主要有土地供应量、对市场的预期、税收政策因素等。 商品住宅价格影响因素因不同分类方法而产生不同分类结果，且各种分类结果中价格影响因素种类繁多，如何在定价分析中选择价格影响因素，这就需要对各种分类作对比分析。详见表2.1。 表2.1 商品住宅价格影响因素分类表 分类序号 分类依据 基本分类 分类细项 一 按影响因素的性质分类 物理因素 土地的位置、面积、形状；建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设施设备、质量等； 社会因素 人口、家庭、城市化、社会治安、文化等； 经济因素 经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业概况、居民收入水平、投资水平、财政收入、金融状况； 行政因素 相关制度、政策、法律法规和行政措施； (责任编辑：qin) |