商品住宅价格的影响因素探讨(7)
时间:2016-11-26 20:51 来源:毕业论文 作者:毕业论文 点击:次
在现实生活中,价值规律通过市场价格的波动,商品生产者之间的竞争来实现,表现为价格围绕价值上下波动,主要是因为竞争导致供求关系的变化。因此在社会化大生产情况下,由于竞争导致利润趋于平均,因此生产成本和平均利润促使价值转变为生产价格,而供求关系决定了市场价格以生产价格或者市场价值为中心。实际上,市场价格还包括商业资本家应该获得的商业利润和纯粹的流通费用,因此市场价格为生产价格、商业利润和流通费用之和。 劳动价值论包含的另外一个重要原理是地租理论,也是住宅价格形成的重要原理。该理论认为对于土地等非劳动物品,其商品形式的价格是地租收益的资本化结果。土地是自然资源而非劳动产品,因此不具有价值,但是土地的稀缺性和所有权性质,可以使土地作为生产要素,在生产过程中具有使用价值,按照其在房产价值中的贡献大小具有相应的报酬。 住宅房地产价格可以理解为在正常社会条件下,由社会平均的劳动熟练程度和强度来建造住宅和开发土地,在此过程中所花费的必要劳动时间。细分可包括生产资料的直接价值、生产人员的报酬及从事房地产开发为社会创造的剩余价值,具体表现建筑施工成本和开发商及相关组织机构的利润。住宅价值的货币形式表现为价格,并受供求关系的影响。 2.3.3 收益理论 美国著名经济学家尔文•费雪于二十世纪初研究和发展了经济收益理论,并对商品取得的收益进行了深入分析,将收益分为三个部分,经济收益、实际收益、货币收益,货币收益是指由资产增加而取得的收益。 在经济学研究中,将每一个研究对象认定为寻求自身利益最大化的主体。利益最大化主要包括货币收入、财富水平和一切有形或者无形的收益。当从事某种活动的收益大于成本时,此项活动的正向激励就会增加,从事此活动的概率就会随着收益的增加而提高;反之,当人们从事某种活动的收益低于成本,此种活动的负向激励就会增加,导致此活动受到抑制。 利用收益决定论从房地产投资的角度来讨论价格。商品住宅能够在未来给拥有者带来一定的收益,包括舒适度、心理影响等无形收益,人们才会决定购买商品住宅。当投资商品住宅的总收益大于成本时,消费者购房行为得到正向激励,幵发也会增加;如果现在或未来的总收益小于成本,消费者购买商品住宅减少,同时也会抑制投资者生产商品住宅。所以房地产投资者最关心的问题,是投资房地产未来能够带来的收益大小。收益决定投资行为,需要价格的支撑,也会影响价格。 2.4 商品住宅价格影响因素的分析方法 2.4.1 灰色系统理论模型 灰色系统（Grey System）是邓聚龙在20世纪70年代末、80年代初提出的。人们通过概率与数理统计，解决样本量大、数据多但缺乏明显规律的问题，即“大样本不确定性”问题；人们用模糊数学处理人的经验与认知先验信息的不确定性问题，即“认知不确定性”问题。而灰色系统理论（简称灰理论Grey System） 则是针对既无经验，数据又少的不确定性问题，即“少数据不确定性”问题提出的。 灰色系统理论建立模型的主要任务，是根据社会、经济、技术等系统的行为特征数据，找出因素本身或因素之间的数学关系，从而了解系统的动态行为和发展趋势。灰建模指的是在序列的基础上确立近似微分方程模型，这个近似微分方程模型称为灰模型。灰模型属于少数据模型，灰色模型既不是一般的函数模型，也不是完全（纯粹）的差分方程模型，或者完全（纯粹）的微分方程模型，而是具有部分差分、部分微分性质的模型。灰色模型在关系上、性质上、内涵上具有不确定性。灰色预测模型是灰色系统理论的重要组成部分，而GM（1，1）模型是灰色预测的基础，它是最常用的预测模型，它允许数据最少到4个。 (责任编辑：qin) |