商品住宅价格的影响因素探讨(13)
时间:2016-11-26 20:51 来源:毕业论文 作者:毕业论文 点击:次
（2）地方政府调控政策 自1992年上海住宅市场启动以来，国家及上海市政府根据上海住宅市场的发展状况出台了一系列的政策，通过调控住宅市场的供给与需求，让住宅市场稳步健康的发展。其中包括土地调控政策，税收政策，信贷政策，甚至还有与商品住宅有关的户口政策。例如：在1997年，出台的二级、三级市场联动的政策，建立房地产交易中心，进一步搞活了房地产市场，二手房交易进入正轨，极大的刺激了需求；在2002年，在住宅市场日趋升温的情况下，为了抑制上海的住宅的市场需求，取消了蓝印户口这个优惠政策。2005年3月5日上海市政府下发了《关于当前加强房地产市场调控促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，从土地、财税、信贷、行政等几个方面打出了一套“组合拳”抑制住了当年的商品房价格涨幅，并有一定幅度的下降。2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。国务院常务会议出台五项调控政策措施，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。通过调控房地产市场的供需，进而影响到上海住宅的价格，以保证住宅市场能够平稳健康的发展。 （3）金融政策对房价影响 国家金融政策作为房地产市场的外生变量，从供给和需求两个角度影响房地产行业。对于供给方来说，其房地产开发投资所需大量资金均来自金融机构，对金融机构的依赖程度之高致使一旦出现金融政策紧缩，开发商的资金链可能会断裂。对于需求方来说，个人购房的大部分资金是通过银行抵押贷款获得，金融政策一方面直接影响当前贷款者的购房成本，另一方面从心理上影响潜在购房者的预期。 （4）利率因素 利率因素对上海房地产价格的影响，对于房地产的消费者来说，加息实际上是降低了银行对购房者的支持力度，降低购房者的支付能力，购买力的下降必将使得市场整体的需求会逐渐降低。对于房地产投资者来说，其投资行为受升息影响较大。因为买房子是用来赚钱的，他们讲求的是投资回报率，贷款利率上调后，房产投资热必将在一定程度上有所缓解。 对于房地产开发商而言，利率作为价格杠杆，其影响主要体现在两方面：一是融资成本上升，升息将直接导致开发商的融资成本上升，对开发商的利润空间产生影响。二是融资规模下降，升息隐含着“紧缩”的政策信息，意着开发商通过信托、股票发行等渠道进行融资也会受到影响。因此，升息意着房地产商可能会重新陷入融资困境。利率调整幅度的大小，会影响政策的效果。有学者计算过，加息0.3，房地产公司净利润将下降1.16％；如果加息0.45厘，房地产公司净利润将下降1.74％。利率越是低，房地产的销售额就越是高，两者呈反向变化的，例如，美国购买商品房住宅80％是通过银行的抵押贷款获得，贷款利率每周的涨落都会直接影响居民的购房能力，通常利率每下降0.5个百分点，就会使40万户家庭进入潜在的购房市场，因而利率的微妙性在于能够推动或抑制房地产业的发展。 3.3.3 心理因素 心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有下列几个：（1）购买或出售心态；（2）个人欣赏趣(偏好)；（3）时尚风气；（4）接近名家住宅心理。“居者有其屋”、“安居乐业”等这些千百年传承下来的中华传统，所以，在中国人和华人的圈里，买房居住是千百年积累下来的居住传统和文化观念，文化传统和社会制度的影响使得新建商品房的需求加大。中国传统文化中非常重视拥有自己的住房，青年一代更是没有自己的住房就无法谈婚论嫁。人们把租房看作不得已的住房选择方案，是劣一等的选项。当前中国社会保障的诸多欠缺，也会诱发对住房的过度需求。研究发现，在社会保障缺乏的国家，对自有房的需求强烈，比如很多低收入国家和转型经济国家。而北欧等社会保障发达的国家，自有房比例不高，仅为50-60%。购房者大体可以分为二类。一类是具有有效需求的购房者，另一类是投资(机)性需求购房者。在目前房地产一片繁荣景象的市场环境下，具有有效需求的购房群体深怕踏空，将来要以更高的价格购买，因此尽其所能赶紧购买。有些住房暂时不算困难的住户，也加入到购房的行列当中，实现提前消费。目前投资(机)购房者，呈大幅上升的趋势，同时消费者喜欢买大房子，有的经济适用住房达到使用面积200平方米，以全国平均每户3.11人计算，每人平均使用面积60平方米，这个数字即使是对住房条件好的美国人来说也是比较奢侈的，何况我国。基于土地资源对住房面积水平的刚性约束，未来我国城镇居民的住房面积水平应当向土地资源同样紧缺的日本和欧洲一些发达国家看齐，绝不应该与土地资源异常丰裕的美国这样的发达国家盲目攀比。 (责任编辑：qin) |