商品住宅价格的影响因素探讨(9)
时间:2016-11-26 20:51 来源:毕业论文 作者:毕业论文 点击:次
3.1.1 土地 土地是房地产开发的源头，土地供应总量及其结构直接决定房地产商商品房同其他的一般制造品有所不同，由于土地供给的刚性，使得商品房的供给量和价格在很大程度上受其制约。 土地供应结构包括两方面的含义，一是各物业开发种类用地所占比例的大小，分为住宅、商业、办公楼和工业用地等；二是住宅用地中各高、中、低档住宅所占比例的大小。最终体现在房地产价格当中，导致房地产价格是高是低在很大程度上由土地的价格来决定。地价涨了，房价也会涨，地价和房价互为因果关系。 在上海，土地成本在开放项目总成本占了约50%左右的比例。2012年住宅的土地成交面积为304.01万平方米，同比减少36.86%，因土地供应面积有大幅的减少，土地成交量的大幅下滑，或许会使未来上海的新房市场出现供应不足。而概念的新建商品住宅施工面积为8315.68万平方米，，下降了0.85%；新建商品住宅竣工面积为1522.07万平方米，与去年相比也有所下降。从中可以看出未来上海商品住宅供应形势将偏紧。见图3.2所示： 图3.2 上海商品住宅施工面积图（单位：万平方米） 由以上数据和分析可知，土地是商品住宅得以存在的基础，土地供应量的大小直接影响着商品住宅的规模以及价格成本，当土地供应量小，在一定时间范围内商品住宅的供给量相应的减少，价格成本上升；当土地的供应量过大，在一定的时间市场上，商品住宅的供应量增大，价格成本下降，这样将造成国土资源流失，土地资源没有得到最大的效益，因此应该合理规划制定土地的供应量，使得商品住宅的供应量符合市场需求。 3.1.2 开发投资 房地产开发投资占GDP的比例是反映整个房地产行业冷热最重要的指标，实现连续14年两位数的增长。在这个时期，上海市房地产增加值年均增长(绝对值)20.54％，2012年达到1085.96亿元，增长了4.7%。上海市房地产开发资金从1990 年的8.16 万元，占固定资产投资的3％，到2012年的2381.36万元（其中商品住宅为1451.94万元），占固定资产投资的 45.3％，再加上有一个2010 年世博会的举办，实际上上海的基本建设规模是压不下来的，每年城市全社会固定资产投资都超过了三千亿元，其中房地产投资每年都在一千亿元以上。房地产对经济增长的贡献度显著提高，支柱产业的地位和作用凸现房地产增加值占全市 GDP 的比重已从1990年的0.5％上升到2012年的5.4％（2012年上海 GDP为20101.33亿元）；商品房销售金额1666.13亿元。在上海GDP近于两位数的增长中，约1个百分点是房地产业直接贡献的。这背后是房地产业超级投资冲动。 从表3.3房地产开发投资额占固定资产投资的比重中可以看出，目前房地产开发投资已经占了固定资产投资的一半了，投资比重的增大无疑是会影响到商品住宅价格的增长。 表3.1 房地产开发投资额占固定资产投资的比重(单位：亿元) 年份 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 固定资产投资 3452.55 3925.09 4458.61 4829.15 5273.33 5317.67 5067.09 5254.38 房地产开发投资 1246.86 1257.59 1307.53 1366.87 1464.18 1980.68 2170.31 2381.36 从直观上而言，房地产业的投资多少，不仅反映了当地房地产业是否景气，也反映了当地的经济形势是否乐观。房地产开发投资增加，说明当地房地产市场的需求旺盛，开发商对市场的预期看涨，会提供更多的商品，有效缓解市场需求压力。住宅幵发投资在房地产投资中占有绝对比重，因此房地产投资中住宅投资贡献巨大。从因果关系上来讲，商品住宅价格是住宅投资的因，价格的升高对投资有促进作用;投资的增加会降低住宅价格。但是市场始终是动态的，并不会存在持久的均衡，因此投资和价格始终处在变化当中。我国目前城市发展速度在加快，商品住宅需求量大，供给低于需求，房地产开发投资也在逐年上升。住宅投资的增加会增加梭工住宅面积，减轻住宅价格的上涨压力。 (责任编辑：qin) |