商品住宅价格的影响因素探讨(12)
时间:2016-11-26 20:51 来源:毕业论文 作者:毕业论文 点击:次
3.3.1 经济因素 影响房地产价格的经济因素主要是国家、地区、城市的经济状况，城镇居民的人均年可支配收入、储蓄、投资水平等这些因素会影响房地产市场的的总体供求，特别是影响需求。主要包括以下几点： (1) 经济发展水平 一个地区的经济发展状况直接影响着该地区的需求结构。经济水平高的地区，居民的整体收入水平也就较高，从而居民对商品住宅的需求的购买力也就相应地的提高，结果便是商品住宅价格的上涨。同理，经济水平较低的地区，商品住宅的价格也就相应地的较低。一般地讲，商品住宅价格会随着经济发展的状况波动而波动，两者存在着比较强的相关性，但在实际情况中，商品住宅价格的波动又存在着一定的滞后性。 (2)物价水平 一般来说，物价水平主要从成本角度来影响商品住宅价格的，当物价总体水平上升时，建房用的原材料成本，运输费，建筑工人的工资等等也随之上升，从而推动商品住宅的价格上升。另外，物价上涨也从某种层面意着通货膨胀，当通货膨胀发生时，把资金投入到房地产行业是一个不错的保值渠道。从而使得房地产业投机活动增加，进而导致房地产商品价格上升。 (3)居民收入的影响 住宅商品的昂贵性使得消费者的可支配经济收入对以住宅需求具有重大的影响，正是经济收入决定了预算约束，文持着家庭运转。低收入者捉襟见肘，不可能凭自身的力量完全实现安居梦想；而高收入者则由游刃有余，可以随心所欲地进行超常享受。对于一个家庭而言，经济收入就是家庭成员从就业和工作中取得的新酬、在投资中赢得的收益以及直接出售商品和服务所获得的现金流的组合。家庭若无一定水平之上的稳定收入，就不可能文持与住宅消费相关的一切经济契约关系，如房租的缴纳，住宅抵押贷款的还本付息，以及采暖、照明、用水、燃气、清洁卫生和设备管道文修等日常运行费用的清算。但是值的注意的是，高低收入不同的消费者的收入增加，对商品住宅价格影响是不一样的。对于低收入者来说，收入增加，只会增加其对其它生活必需品的消费，对商品这种价格昂贵的商品来说，暂时是不会考虑消费的，从而低收入者的收入增加对商品住宅的价格影响可以忽略不计。对于中等收入者来说，收入增加会增加对商品住宅的消费需求，从而使得商品住宅价格上涨。对于高收入者而言，其增加的收入可能会用于房地产的投资。投机活动的增加从而导致商品住宅的价格上涨。 (4)利率 利率这个因素主要是从投资角度影响商品价格的，一般来讲，利率下降，投资就会越大，投机活动就会越强，商品住宅的价格就会上涨。相反，则商品住宅价格就会下降。 3.3.2 行政因素 （1）税收政策对房价的影响 2005年10月国税总局下发《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》，重申个人出售自有住房取得的所得，应按“财产转让所得”项目计征20％个人所得税。税收作为调控房地产市场的经济手段之一，强制性很强，它的特点是市场选择性好。但税收对房价传导机制是比较复杂的，税收政策能在一定程度上调整供求，但是它对房价产生什么样的影响，是不确定的。例如，香港去年出政策，外地人买房子交12%印花税，销量降下来了，但房价没有降。因为税收不像土地政策那样，对房价产生直接作用。 很多国家都运用物业税的征收调控楼市的一种手段，物业税的征收将大大减少人们一开始购置房产的成本，对降低房价有一定的作用，对于开发商而言，开征物业税将增加囤房捂盘者的持房成本，最终“逼迫”炒房者降价出售存量房，平衡市场供需关系，还将使开发商有更多动力开发中小户型，更利民生。对于购房人而言，总体负担不会有大的改变。但土地的分次付款，反而会剥夺有能力一次性付款者的选择权，让他们额外承担这“类似利息”。有意思的是，物业税的开征，将会使大量现有定期归还按揭款的业主，变成了定期缴纳税金。 (责任编辑：qin) |