年 8 月颁布的《民间借贷司法解释》第 24 条对此做出了规定，但是第 24 条仅是从程序上 作出规定，表述上避开了审判实践中的焦点问题，并未确定这类合同的本质，从而导致对 该条的理解也存在差异。

因此，笔者拟从一则具体案例入手，结合《民间借贷司法解释》第 24 条，进一步探 究如何在现行的法律体系下认识该类合同，以期对解决相关民事纠纷有所帮助。

二、案情概要

(一)基本案情

2015 年 1 月 22 日，某居民委员会和某汽车城公司订立一份《商铺买卖抵押协议》双 方约定：1、某居民委员会以每平米 4000 元~5000 元的价格收购某汽车城公司部分商铺， 总价为 5193790 元。2、自商铺办理网签备案手续办理完毕之日起 1 年内，某汽车城公司 有权按原价向某居民委员会申请回购，对于某汽车城公司回购的商铺，某居民委员会可按 该地区同类商铺市场价格的 80%买断所有权。3、某汽车城公司如回购，应当按照年利率 20%支付占用资金的利息和损失。某汽车城公司如超过 1 年未回购，应当负责办理商铺的

土地使用权证、所有权证至某居民委员会名下。该合同签订后，同月 30 日，某居民委员

会支付 5193790 元，某汽车城公司出具收据。

2015 年 1 月 28 日，某居民委员会和某汽车城公司订立了 24 份《商铺房屋买卖合同》，

约定某居民委员会向某汽车城公司购买 24 套商铺后，某汽车城公司将该 24 份合同办理了

销售备案登记手续。至起诉时，时间已超过 1 年，某汽车城公司未回购房屋。

① 在“嘉美公司案”中，最高院判决认为：嘉美公司与杨伟鹏之间存在借贷关系，双方签订《商品房买卖合同》 应认定为非典型的担保方式，杨伟鹏请求直接取得案涉商铺所有权的主张违反《物权法》关于禁止流质的规定。

②   在“朱俊芳案”中，最高院判决认为：朱俊芳与嘉和泰公司之间的《商品房买卖合同》和《借款协议》均依法

成立并生效，当借款人嘉和泰公司不能按期偿还借款时，朱俊芳有权要求履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权， 且不违反《物权法》关于禁止流押的规定。

(二)争议焦点 本案的争议焦点之一是某居民委员会与某汽车城公司之间是民间借贷合同关系还是

商品房买卖合同关系，这两个合同之间的关系如何？ 本案的争议焦点之二是《商铺买卖抵押协议书》中“超期某汽车城公司没有向某居民

委员会回购的，某汽车城公司负责于商铺网签备案手续办理完毕日 1 年到期后十个工作日 内办理商铺土地使用权证、房产证等证件至某居民委员会名下”的约定是否违反了法律的 强制性规定？

(三)意见分歧 针对本案如何处理，形成了下面两种观点：源G于J优L尔V论N文M网WwW.youeRw.com 原文+QQ75201`8766

第一种观点认为：双方之间系民间借贷关系，《商铺买卖抵押协议书》系流押条款。 理由在于：

本案当事人之间为民间借贷关系而不是商品房买卖合同关系即当事人之间不具有买 卖商品房的真实意图，其只不过是想用商品房买卖合同作为履行民间借款合同的一种保障 方式，虽然当事人订立了《商品房买卖合同》，但根据《民法通则》第 55 条的规定，如 果当事人的意思表示无效，那么由此订立的商品房买卖合同也将注定无效。①

根据《商铺买卖抵押协议书》清楚表明当事人的真实意思为民间借贷，而商品房买卖 合同只是民间借款合同的抵押担保。根据《物权法》第 186 条②规定和《民间借贷司法解 释》第 24 条③规定 ，《商铺买卖抵押协议书》违反了法律强制性规定，当属无效，应该 依照民间借贷法律关系处理此案。