1。1  选题依据

可行性研究是指在投资决策前对与项目有关的各方面进行全面的分析、论证和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化，从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。

可行性研究是开发主体、政府和银行机构评审房地产建设项目投资的基础和依据。可行性报告可以作为确定房地产开发项目开发建设的必要依据，规范的可行性研究能够抑制感性、盲目的投资；对金融机构而言，要在审查项目的可行性研究得出结论的基础上判断如果借出资金，在项目建设后有无偿还能力，贷款的风险有多少，从而决定是否贷款以及确定贷款的利率；最后，对国家政府部门而言，如果房地产开发项目投资失败，会导致对银行的还款之后，甚至影响城市的开发进程。因此房地产开发项目可行性作为政府各级管理计划部门，编制固定资产投资计划和编制各个阶段规划设计的依据。

淮安位于江苏省中北部，江淮平原东部。地处长江三角洲地区，是南京都市圈紧密圈层城市，苏北重要中心城市。是古淮河与京杭大运河交点，市境内有全国五大淡水湖之一的洪泽湖。与扬州等为淮扬菜的主要发源地之一，为江淮流域古文化发源地之一。

此次毕业设计我选择的题目为：淮安市清河区亿力·未来城项目可行性研究报告。出于对相关专业知识的掌握以及项目研究的可操作性考虑，我选择了离学校较近且开发前景较好的地块进行可行性分析。这样实地调查比较方便，以保证数据的真实性、可靠性。

1。2  设计项目概况

本设计是亿力·未来城项目可行性研究报告，亿力·未来城项目是淮安市清河区内重要的建设项目。它的建设将配合淮安城市发展的战略需要，在清河区建成一个大型的多功能现代化区域，成为展示清河区现代化风貌的“城市名片”。论文网

亿力·未来城项目位于淮安市清河区，地处清河、清浦与经济开发区的交界处。东北侧紧邻翔宇大道，西南侧紧邻圩北路，西南方向与淮阴中学相距600m，西北侧与在建中的“淮安会展中心”相距不到200m，东南侧紧邻天津路。

根据淮安市2010年国土局提供的国有土地使用权挂牌出让公告，宗地总出让面积为150000㎡。

宗地主要控规：住宅容积率≤2。5，建筑密度≤28%，绿地率≥35%。

宗地获取方式及成本：宗地以挂牌出让方式进行公开出让，出让价格为1258。38元/㎡，总价款为1888万元。

亿力·未来城项目将大大提高清河区的现代化服务水平，对提升清河区的整体形象，改善清河区内的生活环境和生活质量有着十分重要的作用。它的建成将使清河区不再仅仅是一个适合于工作的区域，同时还是一个适合于居住和休闲的区域。因此它的建设将为清河区的产业提升提供强有力的支持。

该项目通过运用多种科学手段，广泛的调查研究，综合论证亿力·未来城项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为此项目投资决策提供科学的依据。此次研究通过对清河区水渡口板块及其周边地块全面的对比与分析，从而为该项目制定了两个方案以测算其收益情况，分别是方案一：开发小高层以及高层，方案二：开发多层、小高层与高层。通过两个方案各测算数据的对比，得出收益情况最理想的方案。

1。3  设计目的和要求