改革开放以来，中国房地产业发展迅猛，房价节节攀高，带动了各行业的发展。房地产业已经成为中国的支柱产业之一。而随着中国经济发展进入“新常态”，房地产业也处于转型的关键时期，许多中小房企被兼并，大型房企则致力于开发高质量的地产项目。 “楼市库存”成为我国在新时期面临的三大问题之一。在这种情况下，政府加强了对房地产业的宏观调控，出台各项楼市新政，楼市趋于稳定。“如何让房子以最优的价格销售给客户”成为房地产企业在发展中所面临的最大问题，而这也是房地产营销策划者的工作职责[1]。

本案针对淮安市幸福城项目，通过调查采访、搜集信息、利用各种营销策划知识，分析项目概况、项目环境、SWOT分析、目标市场与客户群定位、项目目标市场战略、项目营销产品策略、及推广策划[2]，为该项目制定一套合理可行的营销策划方案，在发挥项目优势的基础上加强幸福城市场竞争力，力争为该项目开发商争取客户、赢得销售机会！

2 项目概况

2。1 项目用地规划分析

图1 幸福城项目规划示意图

幸福城项目由浙江金圆淮安置业有限公司开发，占地面积1000000平方米，建筑面积3000000平方米，绿化率30%，容积率3。50。位于北京路与黄河路之间，东临承德北路，西靠银川路，地理位置优越、交通便利。

幸福城项目共分二期开发，一期共11栋高层；二期10栋高层，物业管理公司为爱家物业置业。项目主力户型为三居(建面114㎡)、三居(建面101㎡)、二居(建面78㎡)。项目内部规划有百货商城、幸福步行街、儿童娱乐城、中影国际影城等休闲设施。

地块周边有盐河，古黄河两条河流，生态环境良好。附近名校云集，生活配套设施齐全，靠近淮阴区西马路商业中心、水渡口万达商业中心、大润发购物中心、淮海中学、淮阴区第二附属小学、淮安第一人民医院、新街菜场、建设银行等人流密集，区位优势明显，适宜生活休闲与房地产投资。

2。2 项目周边配套及交通条件分析

图2 项目周边配套及交通图

北京东路、黄河东路、承德北路、银川路等主干道密布项目周围，2路、11路、52路等多条公交路线穿梭运行。周边环绕学校，医院，商业中心，配套设施完善。

项目配套如下：

内部配套：幸福百货商城、幸福步行街、儿童娱乐城、中影国际影城

商业配套：淮阴区时代广场、商联超市、大润发超市、水渡口万达商业中心。

公园广场：黄河广场、荷花公园、盐河风光带。

配套医院：淮安市第一人民医院、淮阴区医院、王营镇医院。

配套银行：中国银行、工商银行、农业银行、中国建设银行承德路分行。

配套学校：长征小学、淮师第二附属小学、实验小学、淮海中学。

配套休闲: 小水磨驴肉馆、幸福蓝海影城、前进小吃街。

配套交通：2路、11路、52路等。

结论：项目坐落在淮阴区最繁华的北京路与承德路上，多条公交路线穿梭运行。生活配套设施完善，可以吸引更多商户入驻幸福城，人气也将会得到提升，有利于激发幸福城销售潜能。

3 项目环境分析

3。1 宏观环境分析

改革开放以来我国房地产业发展迅猛，成为全国支柱产业，而近几年我国经济增长放缓，进入“新常态”，房地产市场也面临巨大影响，存在房价虚高、泡沫严重，库存积压等问题，出现“人民买不起房、房子卖不出去”的局面，对此，政府出台多项调控措施稳定楼市。