淮安市地处苏北中心地带，拥有优越的经济发展优势。淮安房地产业发展较快，尤其是近两年的棚户区改造及货币补偿政策，使得众多拆迁户投资房地产业，造成淮安近两年房价迅速上升，清河新区房价已经破万，在这种情况下，淮安市政府积极采取调控措施，稳定了淮安房价，促进了淮安房地产市场的平稳发展。

3。1。1 淮安人口与经济

GDP：3048亿元。 

人口：4872000人。   

人均可支配收入：22762元。

城市人均可支配收入：30335元。

农民人均可支配收入：14319元。

城镇非私营单位从业人员平均工资：53612元。

3。1。2 城市规划

淮安市区包括清江浦区、淮阴区、洪泽区和淮安区，总面积为4565平方公里，近年来，淮安市政府以东南方向作为发展重点，加大对清河新区及淮安区的城市建设，包括水渡口广场、清河生态新城、盐化工业区等, 大力拆迁清江浦区及淮阴区内的棚户房。并且建设市区有轨电车系统，促进了市区各地的经济交流与人员往来。同时，洪泽县更名为洪泽区，扩大了市区的经济范围。可以预见，淮安市区的房地产业仍然富有潜力。

图3 淮安市城市规划图（出自淮安城市规划网）

3。2 微观环境分析

图4 2016年淮安市每月住宅成交套数（出自搜狐焦点网）

图5 2017年初淮安市各区县住宅成交套数同比（出自搜房网）

幸福城所在的淮阴区近年来住宅市场发展稳定，并且仍然有巨大发展空间，作为淮阴区经济中心带，北京东路的商业发展非常良好，拥有大量优秀品质的土地资源可供开发，而幸福城项目处于北京东路及承德北路交汇处，人流密集，极大地提高了项目的竞争力，有利于项目的运营和销售。

3。3 竞争楼盘分析来自优W尔Y论W文C网WWw.YoueRw.com 加QQ7520,18766

幸福城项目周边有众多新建项目，经过实地调查与分析，选取了与幸福城同期开发的、具有可比性的3个项目：金润城、蓝天学府、天鹅湾项目，这3各项目对本项目的竞争威胁较大，且物业性质、营销手段较为相似，对本项目的营销具有重要的参考价值。以下是竞争楼盘相关信息。

图6   竞争楼盘区位图

表1 竞争楼盘相关信息

名称 建筑面积（万平米） 容积率 主力户型 均价（元/平米） 总价（万元）

金润城 45 2。5 91m²两房，137m²三房 7000 63。7-96

蓝天学府 12 3。19 88m²二房，118m²三房 6850 60。3-80。8

天鹅湾 40 2。50 95m²二房，105m²三房 6500 61。8-68。3

幸福城 300 3。50 78m²二房，114m²三房 7700 60。1-87。8