1。2  设计项目概况

徐州港利•上城国际项目占地515。7亩，位于铜山区拾屯街道杨东村境内，东至迎宾路，西至三队路，南至三环北路，北至拾新路，规划用地性质为商业、住宅，容积率1。4— 2。2，绿化率≧35%，总建筑面积约90万平方米（地上建筑面积75。64万平方米，地下室建筑面积15万平方米），项目总投资约34亿元人民币。

1。3  设计的目的和要求

内容：通过查阅资料和实地考察的方式，首先对项目整体进行分析，与周围竞争楼盘进行对比分析出优劣势，再采用分析法，观察法，经验总结法等，对房地产市场定位的产品策略，品牌策略，定价策略，营销策略进行了系统性的分析与研究，保证了设计的严谨性。同时围绕项目自身的卖点，结合市场大环境，作出相应的营销手段，再加上媒体的推广，项目会取得很好的业绩。

要求：对自己所了解的即将开盘的楼盘项目编写一个详细的开盘前的营销策划方案，同时会让自己对专业知识和社会经验的认知更上一层楼。

1。4  数据资料选取

小区资料主要来源于项目实地的勘察以及与项目案场的销售人员的交流得知，房地产市场详细数据以及未来房地产市场发展规划是在市各工作单位的官方网站以及徐州房产网查阅得知。像比如收集的一些大环境下的资料，一方面是通过网络书刊来完成的，比如我们易居公司每个月都会有一份房天下提供的房产分布图，通过这个就会有得到一些其他楼盘的信息。其次我们项目附近也会有一些楼盘在销售中，这样彼此的一些往来也可以获知周围竞争楼盘的信息，来和我们这个项目做一个对比，最后就是易居这个公司会有一个后台运营的数据库，会不定时的更新一些房地产的相关信息，同时呢我还关注徐州的微房产，再加上领导一步一步对我们的培训。这些就比较偏重理论，另一方面在外场进行了长达三个多月的拓客，这三个月的时间来说不长，但至少在北区这一块每个片区的价格，人群分布，区域情况都是有一定的了解，其次在内场做销售，会接到形形色色的客户，通过与他们的交流，也可以从侧面得出一些信息，这个就偏重于实践了。这样一来，所获取的知识就既体现专业性又有实践性。

1。5  设计的重点和难点论文网

总体来说，难度中等。想要彻底对一个楼盘做出全盘的分析要经过反复的调查以及查阅资料才可以得知，网上的资料鱼龙混杂，想要得到最准确的资料必须要经过不断的甄别挑选，而挑选出来的材料有时候又会显得很“鸡肋”。但幸运的是我在这个项目至今已经有了六个月的时间，从项目前期的拓客到现在的销售，有时候甚至还会去跑跑中介，大客户，可以说在这里获取的不管是经验还是知识面都是跟学校无法相比的。所以相对收集资料的难度就会大大缩小，这样我只需要将我所有收集来的资料规整精挑细选，我认为这个才是对我的设计有一定的难度，因为我收集来的资料覆盖面稍微有点大，并不能对一个项目很精细的了解，这样写出来的东西就只是面面俱到。所以还需要不断的提炼，不断的完善。此次设计的重点将是围绕该项目，以此为典型，做徐州北区一个特色的房地产策划方案。北区处于蓄势待发的阶段，该项目如若开个好头，对北区房地产的冲击力还是挺大的，拉动整个北区尤其是铜山区的经济。

1。6  设计实现的可能性分析

因为自身这段时间就处在这个项目中，不管是前期的渠道宣传还是后期内场的销售，都在时时刻刻的对这个项目的了解更加的深入。所以对于我来说，除了时间没太多，相对资料收集还是没太大难度的。另外自身现在的处境，有些东西完全可以请教自己的同事，领导。每个案场都会有一俩个策划驻场，这样的话，多与策划交流交流，他们会给你一些特别有帮助的资料。所以这一次的设计实现的可能性还是很大的。现在又是一个资源共享的时代，很多东西在微信里搜都是可以搜出来的。