在此设计制定期间，本人一直居住在诚河新旅城项目周边，对项目所在区域经发展较为了解，信息采集较为便捷，故选择此项目作为毕业设计的课题。

1．2  设计项目概况

苏州诚河置业有限公司是本项目的开发商，公司成立时间为2003年10月，在我国早期从事房地产开发建设的群体中占有一席之地，是一个具有国家级房地产综合开发等级资质的房产开发企业，并且为我国多个城市的发展做出了重大的贡献。

公司拥有着雄厚的经济实力，在我国多地建设了多种多样的房地产商品若干，实现了多城市跨地区的发展模式。苏州诚河置业多年来始终恪守“一个楼盘，一个宏构”的开发建设方式，坚持品牌建设，树立了良好的品牌形象，荣获了许多部级、省级优秀奖项，多年来赢得了银行“AAA”信用评级公司，并通过了 ISO9001：2008质量管理体系的认证。自成立以来，通过管理层多年的务实经营以及全体员工的团结努力，深受业内好评，并获得过“江苏省十佳诚信房地产企业”，“2013年度姑苏市房地产行业二十强企业”，“苏州多数品牌影响房地产企业”等荣誉，在姑苏市以及整个江苏省拥有良好声誉。

诚河新旅城项目，开发建设于姑苏城的新区，有多种产品类型，在新区范围内形成完整的5 - 10分钟步行形态大小，坐落于主干道，它主要位于苏州新区塔园路扩建路段，紧邻苏州科技大学天平学院。诚河新旅城项目分为两个区，总规划约为50万平方英尺。

2008年7月下旬开放了第一批多层产品，紧接着开放了第二期是知寓。第一期主推90平米以下的两房，而第二期主推的户型是75平米的经济适用两房、135平米的高贵奢华三房以及90平米的经典两房，特别接近狮山路方向，位于其南部，共规划建设了五百多套。[1] 

1．3  设计方法和思路来自优O尔P论R文T网WWw.YoueRw.com 加QQ7520`18766

本设计以市场营销理论为来源根基，结合姑苏当地房地产市场现状，选取定量以及定性方法，通过研讨，并以苏州诚河置业有限公司在姑苏市的诚河新旅城项目市场营销策略研究为理论实践的对象，归纳营销策略制定的全过程。总结出一套符合二线城市房地产开发实际的营销策略，为设计的制定做出有利的参照。

鉴于房地产销售具有很强的区域性，且易受法律法规、政府策略和市场变化的陶染，因此本文研究中采用了理论和实证相结合的分析方法，以市场调研、对比分析等方法，深入的剖解分析诚河新旅城项目营销策略。此外，本文还采用了由理论到实际，实际再加以理论分析的方法，除此之外，还有宏观和微观分析相结合等科学研究方法。

1。4  设计资料的收集

开题报告期间，在校图书馆查阅、收集并分析了相关的数据及资料。在设计主体制定时，或电话或至项目直接询问收集有关资料，并实时关注了各大房地产网站、论坛以及微信公众平台，搜集整理了许多相关资料。为了收集最新的目标客户的数据分析，本人制定 了一个调查问卷，不仅在网络上发布，还打印出来到项目周边分发，收回有效问卷，自行分析数据。

2  设计依据

2．1  房地产营销策划原则和特点 

房地产营销策划原则主要有[2]：

（1）营销策划必须从客户和市场需要出发

（2）始终保持整体营销的观念

（3）营销策划与销售紧密呼应

房地产营销策划的特点主要有[3]：

（1）以人为本

（2）房地产营销是各种理念的复合