（3）策略和手段是营销的生命

2．2  规范标准

毕业设计要求论文撰写思路清晰、内容充实、语言通顺。认真细致地进行市场调研，收集相关资料，运用科学的方法分析数据资料，重要数据及援用他人劳绩要表明出处，与我校毕业论文书写规范相符合。按时完成毕业论文各阶段任务，不临时抱佛脚，不剽窃。主动向指导老师报告总结工作进度，研讨设计内容。所提建议及结论要切实可行，结构严谨，文字精炼。

2．3  文献参考论文网

本次设计所引用的参考文献，主要为目前房地产市场的情况说明以及提供了相关图表，一些精准的数据为本次设计奠定了有效的基础，使文中的表述更具说服力。此次设计所参考的文献有来自于网站，也有来自于各位著名的房地产学士的研究以及所学书本上有关房地产市场营销策划的有关理论知识，使得本次的设计更好的将理论和实践结合到一起。

3  设计内容

3．1  项目概述

本次设计首先从项目开发商进行分析，由开发商实力映射项目的潜力。接着从项目所在区域周边环境着手，对项目的所处地点、土地运输、服务生活、周边市政设施包括娱乐、餐饮、购物、文化教育、医疗保健、金融服务和体育研究。在对楼盘进行充分的调研的基础上，最后分析项目的经济意义。只有这样，我们才能量体裁衣，充分利用发挥产品自身优势，制定出有效的营销方案。

3．2  市场环境分析

本设计主要对姑苏的政治、经济、文化环境等营销因素进行分析。

房地产从古至今，一直被诸多因素影响、牵制。由此可见，房地产市场的管理是一个困难的过程，是一项困难的系统过程，需要各方面力量的协调合作，共同治理。当前的焦点的监管应放置在以下方面, 从中国房地产的现状,去年的监管政策主要集中房地产投资和投机的镇压上,控制价格,防止房地产泡沫的扩张，还有就是防止房地产泡沫的崩溃风险以及带来的危机,维护房地产行业的健康稳定发展和房地产商品价格的平衡。

回望去年的苏州楼市，虽开始的时候是延续着前年的热度，整体市场活跃度高，但是政府首先释放了稳定楼市的信号，后又重启限购，甚至出台了新的限贷政策，政策中还加强了限购力度，使得楼市成交量迅速下跌。苏州全市商品住宅共计成交六万多套，较上一年同比下跌百分之三十；成交面积八百多万方，同比下跌了约四分之一；成交总金额为一千五百多亿元，同比上涨了仅约百分之六。

苏州，简称是苏，古代称之为吴，不仅如此，它还有许多别称，如姑苏、平江等。近年来，它的高新技术产业发展迅猛，并建设了国家级基地。它拥有丰厚的历史文化底蕴，还拥有良好的旅游资源，是我国长三角地区重要的中心城市中的一员。它位于长三角地区的中部，我国江苏省的南部，是江苏省经济的重要组成部分。东南西北临近区域分别为上海，嘉兴，太湖，长江[4]。

3．3  项目定位分析

根据问卷调查以及大量数据收集、参考、分析，项目所在区域潜在客户有以下几类：

（1）木渎经济开发区上班族以及政府、企事业单位工作人员占比35%；

（2）木渎镇、胥口、光福拆迁户、周边乡镇原有居民，占比20%；

（3）高新区狮山区域部分外溢客户，占比20%；

（4）姑苏区、相城区、园区部分外溢客户，占比15%；

（5）其他，占比10%。文献综述

根据对客户群的分析和地段基本条件，本项目拟定建设二十层，主要部分控制区域面积、并调控总价，建议拟定的产品配比如下：125㎡三房两厅两卫可占比百分之二十，135㎡四房两厅两卫占比应为百分之三十，142㎡四房两厅两卫占比达百分之三十，四房两厅两卫170㎡占比百分之二十。