二、我国物业管理的问题分析

（一）建管脱节造成先天畸形

1。开发商基于私立

商户贪图便宜、中饱私囊使得房地产在建设过程中显现出很多质量的问题，导致楼盘在投入使用后出现墙壁开裂、水管渗漏等后遗症，并将其带到了物业管理中，而收益相对较低、资金相对薄弱的物业公司根本无力承担楼盘昂贵的维修成本，只能够做一些表面工程糊弄业主以草草了事，因此不能从根本上解决房屋所存在的根本问题。

2。开发商盲目承诺业主

日前，苏北地区有些开发商甚至为了促进楼盘销售，则在销售环节中对业主做出许多的承诺，比如：小区绿化覆盖面积大、娱乐配套设施齐全、物业公司提供金牌服务等给物业管理公司带来了很多麻烦。一旦物管公司处理不当，兑现不了先前承诺，满足不了业主要求，长此以往，物管公司与业主之间的矛盾便继续加剧，业主对物管公司失去最基本的信任，物管公司对业主也失去了足够的耐心，严重的甚至是针锋相对。开发商建设与物业管理之间过渡的衔接不畅，两者甚至严重脱节，从而造成了物业管理的先天不足，为物业管理的后续工作的开展带来了巨大的麻烦。

（二）物业管理公司服务质量偏低

1。传统惜金思想禁锢

苏北地区公民根深蒂固的传统惜金思想，对金钱的出纳比较在意，以及业主们对物业管理公司的运作模式缺乏深刻的了解和认知，以至于许多业主不愿意缴纳物管费用，时常出现一些抗拒行为，导致行业权利与义务之间失去平衡。重收轻管、多收少管、运作不规范或者以借用泊车场地为由，变相收取物业管理费用的不规范收费行为，也是业主拒缴业费用的重要因素之一。

2。高资质员工缺乏文献综述

苏北地区的物业管理一方面相对于其他地区来说是起步较晚的综合性服务领域，要求服务者能够提供建筑施工、设计、绿化、卫生、网络技术、市场营销等众多领域的服务，而大多数公司规模偏小，相关的体制不完善，导致物管人员缺乏专门的培训，造成其专业知识短板。一向以亏损严重为由的物业管理公司不可能花费高资本，去配置具有高专业技能的技术性人才或投资培训具有高本质的专业员工。物业管理公司管理成效只追求卫生、治安低层次的需求上，不愿意用较高代价换取业主的满意度，因此服务质量、服务水平、服务技能都相对落后，人才缺乏的局面将继续成为房地产业的瓶颈而制约着这一行业的快速健康发展。

3。沟通渠道不顺畅

近年来，有关物业管理方面的纠纷不断，如：财产失窃，爆喉及水箱过满、噪声污染等问题频繁出现，物业管理公司既没有采取有效措施制止相关问题再次发生，也没有积极与业主进行及时有效地沟通以解决现实难题。而苏北地区大多数物业管理公司一方面以亏损严重为由，另一方面却又不愿意向业主公开物业账目，从而使业主对物业管理公司的诚信度产生质疑，以及置疑所交纳的管理费用是否用在了物业的维修管理上，致使物业公司收费困难重重。有些双方当事人协调失败甚至到仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼，但最终的处理结果往往也不能令双方满意，为此物业管理服务质量提升迫在眉睫。

（三）业主未施展作用

1。业主消费观念陈旧

虽然苏北地区的部分业主已经从计划经济时代的无物业管理的福利房、公租房搬迁至现代化的物业管理的社区，经费来源也由原来的收取低租金和大量的国家财政补贴到现在收取管理费用、开发多种经营和提供多种有偿服务，但其消费观念仍然没有获得改变，依然停留在以前的层面上。他们以为物业收取物业费用之后就应该事事尽责、无所不干，尽力为业主营造一个舒适安逸的生活和工作环境，然而事实往往相差甚远，业主们对物业管理公司的不满以及抱怨远远超过了对其的满意程度，这让他们认为物业管理根本没有存在的必要性，其存在也只是满足形式上的空缺，并不具有真正意义上的实用性。业主的不合理消费观念需要得到及时纠正，否则一旦与错误的期望产生差距就会容易出现仇视抵触情绪，不利于业主与物业管理之间建立优良的人际关系，更不利于社区协调、稳定发展。来*自-优=尔,论:文+网www.youerw.com