9。3  销售价格分析 55

10  经济效益分析 60

10。1  项目盈利能力分析 60

10。2  项目不确定分析 62

10。3  经济效益分析总结 63

11  主要结论和建议 64

11。1  项目主要开发数据 64

11。2  项目主要开发风险 64

11。3  结论与建议 65

淮安是全国历史文化名城、中国优秀旅游城市、全国卫生城市、国家园林城市，与扬州为淮扬菜的主要发源地，为江淮流域古文化发源地之一，历史悠久、人杰地灵。

淮安市属中国东部沿海经济带，市区东距黄海海岸线仅100多公里。京杭大运河与古淮河在淮安交汇，市境内有全国五大淡水湖之一的洪泽湖。淮安历史上与扬州、苏州、杭州并称运河沿线的“四大都市”，有“中国运河之都”的美誉。淮安现辖涟水、洪泽、盱眙、金湖四个县和清河、青浦、淮阴、淮安四个行政区。

绿地世纪城项目东侧以承恩大道为界，西侧以翔宇大道及里运河为界，南侧以福地路-枚皋路为界，北侧以宁连一级公路为界。项目整体呈“L”型，规划总占地面积约2200亩，总建筑面积约300万㎡，容积率1。6，绿化率30。5%。

绿地世纪城项目周边环境优美适于居住，交通便捷，市政配套设施十分完善，适宜开发高品质住宅。宗地地面平坦，并无较深的沟壑。宗地为政府储备建设开发用地，由政府挂牌出让，土地使用权的获取方式符合国家、地方政策法规。

该项目通过运用多种科学手段，广泛的调查研究，综合论证新城帝景项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为此项目投资决策提供科学的依据。

1。2  设计背景

可行性研究是指在投资决策前对与项目有关的各方面进行全面的分析、论证和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化，从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。在项目开发工作的各个环节中可行性研究处于中心地位，其质量的好坏对于以后各个阶段的工作，乃至整个建设项目的质量及项目建设能否顺利进行具有控制性的影响，甚至在很大程度上决定着项目的成败[1]。

绿地世纪城项目位于清河区生态新城中心，统计数据显示，生态新城板块的商品住宅销量约占市区商品住宅总销量的。板块内的商品房成交均价远高于市区整体成交均价。据了解，在该区域房地产快速发展的背后，是合理的产城融合的发展规划。为了贯彻生态新城的规划设计，数十亿元市政投入引导着这个板块的发展。规划中的新城路网顺应地形，呈相对规则的方格网状布局，规划路网密度为6。09公里/平方公里。快速路和交通性主干路构成新城“四横三纵”的骨干路网，规划快速公交线路（BRT）两条规划常规公交线路7条规划公交场站7处新城规划游船码头3处。同时，该区域内更是聚集了一批名校，包括淮安实验小学新城分校（包含幼儿园），淮阴中学新城分校等。而对于开发商的选择，政府更是精心挑选，只有专业、有实力的房企，给出符合区域发展的规划，才能放行。[2]