3。1当前的商品住宅开发风险分析 17

3。1。1资金风险 17

3。1。2土地风险 18

3。1。3产品风险 21

3。1。4建设风险 22

3。1。5销售风险 22

3。2基于模糊理论的商品住宅开发风险评价模型 

3。2。1评价因素集的确定 23

3。2。2风险因素权重集的建立 23

3。2。3模糊综合评价 24

第四章 商品住宅开发项目风险控制建议 34

5。1对于资金风险 34

5。2对于土地风险 35

5。3对于产品风险 35

5。4对于市场风险 35

5。5对于建设风险 36

第五章商品住宅开发风险的案例分析-以安徽某小区为例 25

4。1 项目介绍 25

4。2项目风险因素分析 27

（1） 资金风险 27

（2） 土地风险 28

（3） 产品风险 28

（4） 建设实施风险 29

（5） 产品销售风险 29

4。3商品住宅项目风险评价 32

4。4商品住宅项目风险控制建议

第六章 结论与展望 37

6。1 结论 37

6。2  展望 37

致  谢 39

参考文献 40

第一章绪论

1。1 问题的提出

随着我国经济体制改革的不断深入，建筑产业逐渐成为我国国民经济体系中的先导性、基础性产业，并且以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。然而随着房地产业在我国的发展壮大，部分地区投资过热及房地产价格过快增长等问题也相继出现，房地产开发项目风险日益增大。其中，工程建设阶段具有资金投入巨大、周期长、环节多、参与主体多、技术性高、人员结构复杂等特点。因此在房地产开发建设过程中存在诸多不确定的因素，这些不确定因素如果不加以防范，将直接影响到项目开发的成败。

2016年1-10月，全国商品房实现销售面积12。03亿平方米，同比增长26。8%，与2015年全年相比上升20。3个百分点。2016年全国房地产销售形势较好，预计全年商品房销售面积超过2013年时的峰值，再创新高。与销售形势好转相对应，商品房待售面积增速保持持续回落。8月份起，商品住宅待售面积增速开始出现负增长，待售面积规模出现绝对下降。

随着重点城市人口不断聚集，城市外延不断扩展，但土地供应有限，导致新房供应不足，购房者退而求其次，逐渐转向二手房市场。一线城市由于土地供应逐渐减量，导致新房供应远低于市场需求量，从2016年数据看，北京、上海、广州的新房新增供应面积分别比市场销售面积低18%，45%，31%。在此之下，大量的新房需求转向二手房市场，导致二手房市场规模不断扩大。