2017年是实施“十三五”规划的重要一年，是供给侧结构性改革的深化之年。坚持稳中求进，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，将成为经济工作的总基调。其中，货币政策保持稳健中性。要把防控金融风险放到更加重要的位置，着力防控资产泡沫，提高和改进监管能力，确保不发生系统性金融风险。房地产市场也将出现一些新的转折点。

1。2 本文研究的目的和意义

本文研究城市商品住宅开发项目的风险管理主要是为了明确城市商品住宅开发的风险因素，了解各风险因素对商品住宅开发商利益的影响；进行开发风险分析的目的是为了对开发风险进行管理，通过掌握城市商品住宅的开发风险提出相应的开发风险控制的应对方法，在开发过程中运用相应的管理手段预防风险，减少风险的发生几率，提高房地产投资方的收益。

按照一般规律，投资规模越大，则投资者所承担的风险就越大。尤其是商品住宅项目是高投入高风险的项目。在这个高风险的投资环境中想要达到预期目标赢得高额利润，就必须对整个项目开发进行风险分析，并运用数学的方法对风险进行度量和防范，来达到减少风险，提高收益的目的。

通过本文的研究可以建立一个城市商品住宅开发风险的评估体系，有效的评估开发风险，为投资者提供商品住宅开发的决策依据；同时本文提出了对城市产品住宅开发风险的应对建议，可以减少开发过程中的风险，提高项目的投资收益，增强房地产投资者的投资信心；商品住宅投资的加大将稳固房地产支柱产业的地位，同时促进我国国民经济的复苏和持续增长。

第二章商品住宅开发风险及风险管理概论

2。1 商品住宅开发概论

2。1。1 商品住宅的概念

商品住宅是指房地产开发企业（单位）建设并出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋。商品房是指具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)开发经营的住宅,主要包括三种类型：住宅、办公用房、商业用房。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才在我国出现的。论文网

2。1。2 商品住宅的特点

商品住宅首先是一种个性化产品。而那些个性化的商品有它个性化的因素．它的价格之所以不一样，就是其个性化决定的。每个家庭的住宅消费层次不一样．价格接受程度不一样．对住宅所在的地点要求不一样．比如上班的远近、习惯等；在面积．结构．设施、楼层、环境等方面，每户的要求也几乎是不一样的。在如此众多“不一样”的情况下，商品住宅怎么可以用简单的“均价”一词来衡量呢？

商品住宅的第二个特点．就是在家庭中．其往往是价值量最大的消费品。它们是经过许多产业部门才最终到达消费者手上的，所以许许多多的产业部门依赖于这样一个终端产品，将它们产品带到商品住宅消费中，使它作为最终产品带动许多中间环节发展。

商品住宅的第三个特点，是已经成为国民经济的主导支柱产业．但它又和其他支柱产业不一样，因为其他支柱产业都要为商品住宅产业走。比如说钢铁也是支柱产业．钢铁消耗很大，主要用于住宅所拉动的城市化建设．因此商品住宅是主导型产业。

商品住宅的第四个特点，是在城市化进程中起到了主要群力的作用．同时也是城市化的一个主要标志。可以说．我们在20世纪90年代所建的住宅．是一个由“农业社会”向“工业社会”转变的住宅，或者说是工业社会的第一代住宅产品。我们在2000年以后，或者说2002年以后建的住宅．属于工业化以后第二、第三代住宅。