3。3。2 竞争者信息的收集 13

3。4 消费者的购买行为 14

3。5 价格规制 15

4。 商品住宅定价方法及策略选用 16

4。1 商品住宅主要定价方法 16

4。1。1 量本利分析法 16

4。1。2 市场比较法 20

4。2 商品住宅的定价策略选用 20

4。2。1 总体定价策略 21

4。2。2 全过程定价策略 21

4。2。3 时间节点定价策略 22

4。2。4 其他定价策略 24

4。2。5 定价策略的选择 25

5。 商品住宅定价策略的实施 27

5。1 策略实施的基础—扎实的理论沉淀 27

5。2 策略实施的前提—高素质的人员配备 27

5。3 策略实施的要求—核心竞争力的维持创新 27

5。4 策略实施的保障—政府部门的宏观保障 28

6。 案例分析 29

6。1 项目简介 29

6。1。1 基本情况 29

6。1。2 地理位置 29

6。1。3 配套设施 30

6。1。4 核心价值 30

6。2 市场分析 31

6。2。1 上海商品住宅市场分析 31

6。2。2 竞争市场分析 32

6。2。3 定价目标 33

6。2。4 目标客户分析 33

6。3 价格确定 33

6。3。1 均价推导 33

6。3。2 调整垂直水平价差 36

6。4 定价策略 37

6。4。1 入市价格策略 37

6。4。2 时点价格策略 38

6。4。3 全过程价格策略 38

6。5 佳兆业君汇上品目前发展状况 38

7。 结束语 40

致谢 41

参考文献42

1。 绪论

1。1 研究背景

如今中国的房地产业是在改革开发和现代化建设的基础上成长起来的，其中社会zhuyi经济体制的建立起到了很大的推动作用。房地产行业的特点包含了高度综合性以及广泛的关联性，房地产可以说是作为中心枢纽与国民经济的方方面面有着联系，牵一发而动全身，它的发展能促使其他关联产业的发展。对整个国民经济增长具有重大意义，是国民经济的支柱产业。而住宅项目在房地产业中占有重要地位，从国家统计局3月14日发布的2017年前两个月全国房地产开发投资和销售情况的数据中可以看出今年1至2月份，开发投资金额超9800亿元，其增长的速度则超去年2%。在开发投资金额里住宅投资金额为6571亿元，增长9。0%，增长速度提高了2。6个百分点。在房地产开发投资中66。7%的比例是住宅投资。数据显示，1至2月份，商品房销售面积达到14054万平方米，同比增长25。1%，增长速度比2016年全年上升了2。6个百分点，其中23。7%是由于住宅销售面积的增加。商品房的销售额达10806亿元，增长比例为26。0%，增加速度下降8。8个百分点，其中22。7%的增长贡献来自住宅销售额。