1。4。3 工业地产商模式 工业地产商模式是将物流园区当作工业地产项目，将物流园区的建设交于房地产投资开发企业[10]。房地产开发企业一般先进行公路之类的基础设施的建设工 作。然后，房地产开发商将会在基础设施上进行园区的厂房、仓库等物流基础设 施的建设[11]。园区建成后，通过租赁、转让等方式来吸引企业入驻，目标企业包 括制造商、零售商以及物流公司等。物流园区也会使用专业的管理团队来对物流 园区进行管理经营和客户维护等方面的工作[12]。物流园区的工业地产商开发模式的主要特点是通过这种模式能够获得合理 的地产开发利润，减少资金压力，降低物流园区的建设成本[13]。这种模式在国外 很多发达国家运用较多，模式运营效果也很好。

1。4。4 综合运作模式 综合运作模式是对上面提到的三种物流园区运作模式进行综合运用的物流园区开发模式。物流园区的建设具有投资资金大、回报周期长的特点[14]。物流园 区对土地的需求和运营要求也比较高。所以物流园区在建设过程中需要得到政府 在土地税收等政策方面能够给予大量的支持，需要有足够的资金保证园区建设的 能顺利进行，需要有专业的管理人才来保证园区的正常高效运转。如果只使用某 一种物流园区的运作模式，想要按计划稳步的进行园区建设会有一定难度。所以 可以考虑将上述三种模式进行融合和综合运用。

综合运作模式是在充分了解三种运作模式的功能特点的基础上，在三种模式 中选择一个作为主导模式。具体如下：来;自]优Y尔E论L文W网www.youerw.com +QQ752018766-

（1）物流经济开发区模式是将我国多年的成功的开发区运营经验运用到物 流园区的建设之中。虽然物流园区和开发区有着“园区化”的特点，但物流园区 有着自己的特殊性，其主要功能是对货物进行集中的处理运输，通过集约化的运营，实现规模收益，降低物流成本。所以不能简单将物流经济开发区模式直接用在物流园区的建设之中，具体的应用的方式还需要进一步的进行探索尝试。直接 的将物流经济开发区模式套用在物流园区之中是存在风险的，因此这种模式目前 不适合立即在我国物流园区建设中推广。

（2）主体企业引导模式需要物流园区有着高质量的外部制度环境，因为该 模式的建设中心是主体企业，所以对主体企业的实力有着很高的要求。但在现阶 段，能够满足这种模式的企业几乎没有。这种模式在我国适用范围太小，无法广 泛的进行推广。

（3）工业地产商模式是一种相对成熟的物流园区建设模式，日本和德国有 着丰富的工业地产商模式的使用经验[15]。这个模式用在我国的物流园区建设中相 对前面两个模式要实际而又容易的多。