商品住宅开发项目市场定位分析(10)
②周边楼盘调查
楼盘名称 最高价 最低价
鹏欣一品漫城三期 22000 22000
水语人家 7500 7500
万科翡翠别墅 80000 80000
浦江颐城 50000 14000
鹏欣一品漫城三期 35000 14500
浦江华侨城 38000 18500
表3-2 周边楼盘价格表
由表3-2对周边楼盘调查可见，由于鹏欣一品漫城二期、三期及万科翡翠别墅均为别墅，对本项目没有太多的参考性。而水语人家、浦江颐城、浦江华侨城则都同时存在小高层、叠拼和别墅，对本项目有一定的参考意义。
（4）竞争调查
①同质化竞争产品调查
锦秋花园位于宝山区锦秋路，容积率0.8，总户数500户，建筑类型与本项目同为多层、小高层及连体别墅，装修情况相同，绿化率相当。锦秋花园的周边有废品收购站，垃圾随意丢弃影响正常出行，且社区规模较大，但指示牌较少，导致不便。因此，锦秋花园将社区配备设计的相当完善且使居住氛围浓厚，距离板块内的商业中心步行15分钟以内。
锦秋花园与保利茉莉公馆的相同之处也就在此处，保利茉莉公馆的不足也正是规模较小且社区内没有商业街，生活配套较为不便，所以保利也设计了相当完善的配套设施，且拥有较为边界的交通区位，可以直达市区。
②同区域竞争产品调查
浦江华侨城位于浦江东岸，建筑类型也保利茉莉公馆同为多层、小高层及联排别墅；交通状况也较相似，同样毗邻轨道交通8号线及卢浦大桥、徐浦大桥等，华侨城容积率为0.7，保利茉莉公馆为0.92；华侨城公寓均价为18000元/平方，从各方面来说对本项目有较大参考性。
3.4.3 市场调研小结
从大环境来说，上海整体市场情况较为乐观，居民可支配收入较高，购房意愿较强，拥有购买力，且闵行地区住宅均价较上海市水平来说处于下游。从项目本身来说，有着相当不错的机遇，在建的浦江新城50万平米滨水商业中心将为本项目获取新的区位优势。
所以在产品的定位上可以主打二房及三房户型的公寓，另外可将部分定位为复式或别墅，由周边楼盘均价来看，可将本项目均价定位在22000元/平米。
同时随着土地价格的不断上涨，茉莉公馆价格、质量、区位的综合性价比会更加明显，但社区外生活配套仍然较为缺乏，买菜、就医等均有不便。所以本项目在定位社区配套设施上应该比较完善，才能满足居民的正常需求。