商品住宅开发项目市场定位分析(9)
（3）需求特征
需求特征是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征、人口素质和习惯嗜好，需求特征是充客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是不断创新的动力与源泉。
3.4市场调研案例分析
3.4.1 项目背景
保利茉莉公馆位于闵行区新浦江镇板块，该项目在整个板块中心的浦锦路江桐路路口。新浦江地区距人民广场17公里，是上海的新城中距离市中心最近的一个。项目建筑立面以石材呈现，项目的别墅产品包括独栋、双拼和叠加三大类，产品类型丰富，其中公寓为精装交付，社区配套有面积约3000多平米的高档会所。社区规划模仿和营造意式十字宫廷皇家园林景观。
3.4.2 项目调研
（1）社会环境调查
①区域经济调查
图3-1上海市人均可支配收入及消费情况
由图3-1可知，上海市居民人均可支配收入从2007年的23623元增长到2012年的40188元，增幅达70.12%，而上海市居民人均消费从2007年的17255元增长到26523元，增幅则为53.71%。可见，居民人均可支配收入的增幅大于居民人均消费的增幅，说明上海市居民每年有结余可用来置业、改善生活居住条件，具有购买力。
②地理环境调查
本项目东至浦锦路，南至江栀路，西至浦瑞路，北至江柳路。交通环境方面有公交线路浦江12路、浦江4路等公交，轨道交通8号线直通杨浦，见图3-2。项目规划第一期开盘时间2011年10月，二、三期待定。项目配套有学校、商业中心、仁济医院以及多家银行，同时配套有社会高档会所。
图3-2项目位置所在图
（2）市场需求调查
①居民消费行为调查
图3-4 2013年上海市民购房意愿比重图
图3-4为由上海统计和中国上海两大门户网站所开展的2013年上海市民购房意愿问卷调查结果，此次调查采用网上调查，共收回问卷3061份，剔除非上海地区IP地址等因素后，共获得有效问卷2778份。其中，40岁以下受访者占76.6%；上海市户籍占81.2%；家庭年收入10万元以下的占35.5%，年收入10万-20万元的占47.8%，20万元以上的占16.7%。
该调查显示有40.7%的受访者计划在近三年内购房，其中计划一年内购房的受访者达到18.9%，分组资料显示，四类人群短期购房意愿较强：
一是40岁以下青年群体，有20.4%受访者计划一年内购房；
二是60岁以上老年群体，有19.4%受访者计划一年内购房；
三是外地户籍在沪群体，23%的非上海户籍受访者计划一年内购房；
四是家庭年收入20万元以上的中高收入群体，一年内有购房计划的占22.3%。
另外，当前上海楼市的主体需求，仍然是首次置业的刚性需求、改善型需求等，而非本地户籍人群的购房需求也越发明显，“买房的需求长期大量存在，但购买力未必能达到，因为房价较高。”
②消费结构调查
由于该项目处于闵行东连浦东新区周浦镇、北接浦东新区三林镇，南接奉贤区金汇镇，且周边又有漕河泾开发区，故该地区主要人口构成应由多部分构成，见图3-3。
图3-3项目周边人口构成图
（3）商品调查
①区域房价调查
图3-5 2011年2月至2012年1月上海市及闵行区房价走势图
由图3-5可知，相对于上海市整体的房价来看，闵行区的房价一直处于上海市房价的下游，其原因可能多数由于交通相对市区还是比较不便利、周围配套设施不够完善等原因所造成的。那么，在用项目自身自带基本配套设施来完善外部缺陷的情况下，将来定价过程中可能所产生的价格也应该是大众可以所接受的。