商品住宅开发项目市场定位分析(8)
商品组合 品牌知名度、主要品牌商品所处发展阶段、商品质量、市场竞争力、盈利水平
商品价格 定价水平及销售量、不同阶层顾客对商品的需求程度、定位合理性、价格对盈利的影响程度
竞争调查 竞争对手调查 竞争对手数量、规模、实力、主要消费群、服务方式、形象、运营方式、促销方式、宣传手段和广告策略、市场占有率、经营管理水平
表3-1 市场调研内容
3.3 市场调研的方法
由于调研的目的及服务的对象不同，调查的广度和深度有所不同，侧重点也有差异，但对于商品住宅市场的切入点，习惯上依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。
3.3.1 单个楼盘
对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，是对房地产市场及时了解最为具体、最为直接的途径。通常分为以下五大项:
（1) 分析楼盘的地理位置
微观方面来讲，就是项目所处位置、区域、楼盘地块的大小形状，周围竞争对手、是否临街等等状况进行调研，楼盘的地理位置如何是楼盘不可分离的关键因素，往往决定了楼盘的大部分价值。
（2）分析产品
这是楼盘市调的主体部分，从基本情况看，重点在于了解楼盘的占地面积、建筑面积、容积率，开发商、策划公司、代理公司，土地使用年限、绿化率。从产品来看，包括产品类别和规划、建筑设计与外观，面积配比、户型格局，建材标准，智能化系统，公共配套设计（卫星电视、空调预留口、电话通讯分布、热水系统、消防设施、电力认定功率），会所设施等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目，虽不是产品本身，但确实产品的重要构成，即楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司，从而评估楼盘的资信度。
（3）剖析价格组合
即产品的单价、总价、折扣、付款方式和促销互动。市场中，往往有很多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面。
3.3.2 区域市场
区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的，区域市场分析首先应该详细调查该区域某一单个楼盘，而后以这个楼盘为延伸，将整个区域内的所有楼盘调查仔细。最后，则以这一区域为基准，分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况，有点到线，从线到面，不断的比较、分析、归纳和总结，区域市场的状况便会了如指掌。
对单个楼盘的详尽了解之后，可以着手区域市场的调查和分析，主要包括区域分析、区域产品和需求特征三个方面：
（1）区域环境调研
区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通路线、区域特征和规划这三方面因素的综合分析，区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析。
（2）区域产品
区域产品主要包括了解和区分在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反应和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性和特异点，以及他们市场反应强弱的原有。如某区域的楼盘，都是一样价格、一样品质的住宅，但其中有一个买的相当好，这就是区域产品应该着力分析的地方。