商品住宅开发项目市场定位分析(4)
1.3 本文研究的内容
本论文研究内容主要从以下四方面入手：
本文首先对当下房地产市场地位及房地产策划、房地产市场进行观察，发现房地产特别是住房市场在市场定位过程中存在的问题，并由此分析产生这种问题的原因此部分主要为发现现状存在问题并简要分析问题的原因。
其次，具体分析市场定位的各个重要环节，重点研究市场调研这一重要步骤，分别对单个楼盘及对区域楼盘的各项综合特征进行定量分析等工作。
同时，分析各类型住宅的售价，熟悉住宅市场产品各个板块，分析住宅市场产品的层次、价位、分布特点、类型比例、配套特点及营销特点，了解当前消费者购买行为，结合相关的方法分析影响消费者购买行为的主要因素及消费者购买行为的特征，了解产品的自身特点，才能更好的针对住宅产品进行定位。本章从根源出发，结合我国实际情况来寻求大众市场的需求，有的放矢，让市场分析更贴近实际需求。
接着，本文将选用典型的案例来具体进行分析。针对一个具体的工程进行从开发企业的角度来分析，分别进行相应的区域规划和选择，最终确定目标区域，同时对项目进行SWOT分析，分析项目的各项指标，权衡利弊后定位项目综合市场的档次及相对应的客户消费群体。在必要的节点增设模型分析，以此能够更加直观地看到一个具体的项目有针对性的定位。整个实例能将现实行为与之前的理论知识更加有力的结合，更具有说服力。
本文将结合分析商品住宅开发的市场定位的内容、影响因素，及影响的程度。最后，通过上述各类定量定性的分析，来确定影响商品住宅市场定位的各项因素中最重要的几项，及各项因素在市场定位中应注意的各个问题及侧重点，使得商品住宅开发的市场定位更加精确。
2 商品住宅市场定位中的主要问题
商品住宅项目的市场定位是整个运作过程中一项基础性的工作。由于历史和体制的原因，商品住宅市场定位中的市场调研、整体定位、产品定位、品牌创立等方面都存在着诸多问题，这势必影响商品住宅市场的定位以及进一步成熟和发展。
2.1 市场调研方面
2.1.1 市场调研不充分
许多房地产企业认为市场调研不重要，忽略前期的市场调研，即使做了市调，也仅是浮在表面，未能深入。调研不够深入细致，对产品的定位就更多地依赖拍脑袋，然后项目就盲目上马，销售的时候才发觉自己开发的楼盘有这样那样的劣势，从而导致产品消化速度太慢，过多地依靠房地产市场的大环境。忽视了市场调研这一“从消费者中来”的过程，尽管在销售中采取了很多积极的措施，企图更多地抓住消费者的眼球，但最终其产品也难以迅速地“到消费者中去”。
2.1.2 调研分析不透彻
调研分析在整个市场定位过程中起着相当重要的作用，但对于大部分开发商而言，在拿到市场调研完整的数据后，往往会重经验而轻分析。无需置疑，经验在市场定位过程中也非常重要，但经验与市场往往不相对接。对区域环境分析不透彻、对市场数据分析不够或利弊分析不全，这一些问题都将给定位带来相当大的风险，开发商应采用科学的分析方法全面的分析市场调研数据，及时准确的把握市场行情，才能做到精准的市场定位。
2.2 整体定位方面
2.2.1 缺乏定位的全过程管理
市场定位过程包括从市场调研到项目立项，从产品的细分到市场营销策略的运用。每一个过程都应该涉及到定位问题，但是由于有一些房地产企业在管理方式和经营理念上还存在着不足，因而在某个阶段可能忽视定位。比如，目前市场上有一些具有一定规格的房地产营销策划企业，开发商可以聘请这些房地产营销策划公司给予整个市场定位过程的策划。