房地产企业的资产定价及风险分析+CAPM资产定价模型(3)
第三轮周期是2000年至今。本轮周期是以2000年房地产业发展势头出现稳步增长的良好态势为标志。这一年，政府启动住房消费促进房地产发展。房地产开发投资增长幅度为21％，商品房销售增长32％，商品房每平方米平均售价为2112元人民币，同比增长2％。由于此时整个经济正处在通货紧缩阶段，政府在2001年又采用扶持政策以加大房地产开发投资力度来拉动经济增长。这一年房地产开发投资增加25％，商品房销售额增加18％。到了2002年下半年，全国经济走出了紧缩的阴影进入新一轮的上升周期。房地产市场承接上一年的发展趋势继续保持良好势头。2003年虽然受到了“非典”的影响，但房地产市场强劲的上升趋势未变。2004年国家从土地、信贷等各个方面出台许多政策来调控房地产市场以防其发展过热。但在2004年的1月11月之间，房地产开发投资额就已达到10738亿元人民币，同比增长29．2％。而从全国来看呈现出明显的地域热，分别为上海、北京和广州。目前我们正处在第三轮房地产周期的上升阶段。
（二） 研究意义
课题房地产企业的资产定价与风险分析的研究具有相当重要的现实意义，主要体现在以下几个方面：
1．房地产价格估算及房地产金融风险评估与管理作为现代金融理论研究的热点之一，近年来已引起人们的广泛关注和研究，并已取得了颇为丰硕的研究成果
诺贝尔经济学得主Robert Merton认为：现代金融理论有三大支柱,这就是资金的时间价值,资产定价和风险管理。
在现代金融理论中,资金的时间价值是贯穿整个理论体系的内在线索,风险管理是金融理论发展的首要动力和最终目的地,资产定价是实现风险管理的重要理论工具.三者有机地结合在一起,共同构筑了现代金融理论的支柱,宽泛地来讲是这样,就具体到应用金融层次而言,这种支柱作用尤其明显。
2．房地产业是国民经济的重要组成部分，其兴衰直接影响整个国民经济的稳定与发展
房地产类资产规模较大，且普遍具有较强的异质性、不易流动性、不可分割性等特征，其交易信息与数据难以获得，致使对房地产资产的定价研究难度较大。据统计，目前部分地区的房价也已经开始连续下跌，主要大城市中的部分中小开发商正在逐渐地陷入无地可开发的困境。房地产市场面的吃紧直接导致金融风险加大。所以无论是开发商，还是银行，加强房地产开发投资的风险控制是房地产开发投资中的重要环节。
3．如今，房子已经变成了我们生活中固定资产最重要的组成部分
无论从“家”的定义出发也好，还是从投资的角度出发，房子已经成为我们生活中常常涉及到的话题。有的人用自己大量的积蓄去购置房子作为投资，那么如今房子的跌跌涨涨，就是意着我们固定资产的跌跌涨涨。本课题从宏观上对风险的分析，会给投资者更多实际的帮助。
（三） 国内研究综述
房地产企业的资产定价及风险分析在国内一直有研究。如龚朴等的房地产定价理论与方法研究；郝丽萍，戈勇，蒙特卡洛法在房地产开发风险分析中的应用；等。有许多不一样的决策方法。在国外，房地产企业的资产定价及风险分析也是备受关注的，国外的研究偏向于外界条件的限制，例如Patron 和Roskelley（2008）建立了两阶段房产买、卖代理人谈判博弈模型，考虑不同环境下，谈判双方先后出价和叫价过程中代理人的谈判行为。研究发现在比例佣金、市场竞争小、房屋价格评估滞后、允许双重代理、售价和代理人未来利益及名誉弱相关时，售房代理人不愿意积极谈判，其行为将影响售房者的成交价格。