经济：宁波是一个经济发达的港口城市，制造业，服装业，服务业发达，中小企业林 立，城镇居民收入高，购买能力强。宁波经济持续发展，城市化率逐渐提高，新开发的南 部商务区，东部新城规划，刺激了房地产市场的发展。2016 年房地产投资已经占了宁波 地区固定资产投资的 26%,在经济结构中已经具有重要地位。

数据来源：宁波政府网 2016 年宁波市国民经济和社会发展统计公报 http://gtob。ningbo。gov。cn/art/2017/2/21/art_249_790520。html

社会文化：中国人口基数大，改革开放初期，人均收入水平低，住房条件差，但是随 着经济的发展，收入的不断提高，人们对于改善户型有着极大的需求。中国有着几千年的 农耕文化，讲究安居乐业，因此中国人对于房子有着强烈的需求，拥有一种有了房子才是 真正在城市扎了根的想法。以及二胎政策的开放，一家三口的格局改变，他们对大户型有 着刚需，从而进一步刺激地产市场。

技术：近几年房地产不单单是简单的盖楼卖楼，由于整个行业的竞争加剧，购房者不 单单关注地理位置，对小区绿化，建筑质量，人车分流设置，安全安保设施更加重视，更 多的地产公司推出节能，绿色，人性化服务的楼盘，例如金茂府的恒温恒湿恒氧的健康住 宅，引进先进的建筑技术，提升楼盘的软件实力，将科技，互联网与楼盘相结合。

通过 PEST 分析，理解，在政治方面，雅戈尔置业在宁波地区的经营面临限购限贷政 策的调控，会导致房屋销售量的下降，但是这些调控对于改善型需求的客户来说并不会造 成真正的影响。在经济方面，宁波地区城镇居民收入高，购买力强。在社会文化方面，房 子是中国传统安身立命的寄托，成家立业的观念里拥有属于自己的房子是很重要的，在技 术方面雅戈尔置业的楼盘缺乏科技创新，雅戈尔置业的品牌营销主要面对的是有改善需求 的客户，这类客户收入高，改善需求大，限贷限购对于这部分客户的影响较小，雅戈尔置

业的品牌营销应该是主要针对这类客户，并且在品牌营销过程中添加一些绿色，环保，科 技元素，进一步提高品牌的含金量。

4。2 行业环境五力模型分析

竞争者的竞争能力：在宁波房地产市场上，存在着像万科，恒大，中海这类实力雄厚 的地产公司，他们有足够的资金实力在全国各大城市接连拿地，有着大量的土地储备，人 脉关系。雅戈尔置业由于区域性和自身实力的限制，只能立足宁波本地，再分步开拓周边 城市，对这些强势的竞争者，雅戈尔置业依托自身在宁波地区的品牌效应和社会人脉关系， 选择开发高端住宅。来自优W尔Y论W文C网WWw.YoueRw.com 加QQ7520,18766

新进入者的威胁：雅戈尔置业开拓的江浙沪地区经济发达，老百姓购买能力强，市场 潜力大，但是同样面对着很多新的竞争者的威胁，不仅要面对万科，恒大，碧桂园等大房 企的挑战，还要面对荣安地产，奥克斯地产等新兴当地房企的挑战，他们同样具有当地信 息渠道，人脉资源。如不及时采取有效的品牌营销策略，宣传品牌的核心价值，打造出品 牌效应，雅戈尔置业将遇到严酷的挑战。

替代品的替代能力：普通商品房的替代品有小产权房，二手房，国家廉租房，国家保 障性经济适用房。小产权房是在村民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用， 没有真正的产权，对于商品房的威胁不大。而随着二手房供应的增多，市场需求的加大， 交易体系的完善，对商品房的威胁最大。大量建设的经济适用房，影响了房地产市场的供 求关系，一定程度影响了商品房的销售。