本文所研究的万科地产，是房地产行业的龙头企业，曾被评为“全球最大的住宅企业”。万科地产在汹涌的市场洪流和多变的政策背景下，通过对融资渠道的整合优化，助其脱离融资困境，一路发展壮大，是房企中的榜样。其多元化的融资模式值得我国其他房企参考借鉴，进而推动整个房地产行业良好而平稳地发展。

1.2 国内外研究动态

1.2.1国外研究

1.2.2国内研究

2 房地产企业融资相关理论概念

2.1 基本概念

2.1.1 房地产融资

从广义上讲，房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过程中，经过货币流通和信用渠道进行的筹资，融资及相关服务的金融活动的总称[2]。从狭义上讲，房地产融资是直接和间接融资的房地产企业和房地产项目，包括房地产信贷与资本市场的融资。

2.1.2  资本结构文献综述

企业资本结构，指企业融资结构中的各种要素的比例。是企业融资的结果，反映的是企业所有者权益与债权人的比例关系，它影响着着企业的偿债、再融资能力以及未来的盈利能力，是衡量企业财务状况的重要指标[3]。

2.2 房地产企业融资模式

2.3.1 传统融资模式

（1） 自有资金：企业利用所有者权益范围内的资金来支持项目开发，如企业变现、企业增资扩股、企业折旧资金、资本金、资本公积金、企业盈余公积金等。

（2） 预收房款：未正式出售住房时提前获得资金，是房企经常使用的融资手段。

（3） 建设单位垫款：由建筑商提供部分工程材料或约定房地产企业延期支付工程款项。

（4） 银行信贷：房地产开发贷款是银行对房地产开发企业关于房地产开发建设的中长期贷款。主要种类有：住房开发贷款、商业用房开发贷款、土地开发贷款和流动资金贷款。

（5） 股权融资：若房企产企业的信誉良好且经营突出，可以采用先上市后融资的途径。

（6） 债券融资：债券利息较低且固定、期限长、稳定性强，避免公司的控制权分散。

（7） 民间融资：这种方式通常利息很高并且需要承担法律风险。

2.3.2 新型融资模式

（1） 房地产信托：指信托投资公司为了委托人的利益，通过实施信托计划募集房地产开发的资金。主要的信托产品包括间接的债权投资和直接的项目投资。信托具有低成本、灵活、稳定的特点[4]。

（2） 房地产证券化：把投资者对房地产的直接物权变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。其品种包括股票、可转换债券、单位信托、受益凭证等。

（3） 回买融资：房地产开发商在销售自己房子的同时，与贷款机构签订协议，可以将自己的地产出售给对方，但日后也可用相似的等价物赎回。

（4） 融资租赁：出租人购买房屋供承租人使用，承租人如约支付租金，合同结束房屋剩余价值不多，或出租人低价将房屋卖给承租人。

（5） 海外融资：相对受国家管制较少，更灵活，增加了多元融资的可能性。来*自-优=尔,论:文+网www.youerw.com

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