因此，为提高商业银行的风险管控意识，健全风险管控体系，使其经营管理措施能够完善，深入而细致的研究个人住房贷款业务的相关风险，将风险类型细致划分，继而分析风险形成的原因，并探讨风险防范的措施，最终建立商业银行个人住房贷款风险管控体系，具有极为重要的现实意义。

二 文献综述

三 商业银行个人住房贷款风险来源及其类型

从金融工程的角度来看，根据性质不同，金融风险可分为操作风险、流动性风险、信用风险和市场风险等。我国商业银行个人住房贷款的风险主要来自于：开发商、购房者、商业银行自身、交易欺诈、利率风险等方面。

（一）源于开发商的风险

一是开发商延期交房造成的风险。开发商由于经营管理不善而无法履行《商品购买合同》，由此引发购房人停止偿还房贷，导致银行信贷资金受到损害。而无法履行《商品购买合同》，由此引发购房人停止偿还房贷，导致银行信贷资金受到损害。如近期网络报道的江西省南昌市艾溪湖一号楼盘本应在2015年10月底前交房，就是因为开发商资金链断裂，造成300多名购房者到期无法收房。二是建造的房屋与合同约定不一致所带来的风险。房屋按照合同如约完工，但是存在这样那样的问题导致纠纷，购房者不能如约还清本息，银行利益受损。三是开发商在法律手续上存在问题所带来的风险。主要是由于开发楼盘未能取得土地证、房产证或预售许可证等，造成银行无法维权的风险。文献综述

（二）源于购房者的风险

目前，我国各家商业银行的按揭贷款最长期限均为30年。一是借款人家庭、工作、收入、健康等状况发生变化，无力偿付房贷本息；二是借款人在通过按揭方式购置房屋并在按揭贷款存续期间，发生房价下跌等市场环境变化，抵押房产的价值低于应偿付房贷本息时，以致借款人放弃原先的按揭购房行为，利用尚需偿还的房贷，再重新购买其他房产，导致原房贷本息无法收回；三是因自然灾害、重大事故等无法预见的不可抗力因素，造成借款人丧失合同的履行能力，而形成贷款风险。四是我国的房地产市场并不稳定，因为我国目前的购房需求中包含大量的投机需求而不仅仅是自住性需求，这使得如果一部分借款者出现还贷问题，会诱发连锁反应。

（三）源于商业银行自身的风险

商业银行作为贷款人，任何一个管理环节上的不到位都可能造成严重的利益损失。商业银行自身的风险主要包括：一是人员道德风险。信贷人员未认真核实借款人提供的虚假材料或违规操作、越权审批、发放人情贷或关系贷。甚至少数信贷人员道德沦丧，内外串通，蓄意造假，恶意骗贷。二是审查审批和发放环节风险。一方面，经办人风险意识不强，未认真审核借款申请人的身份、押品权属等信息，对资料中存在的明显疑点未进一步核实。另一方面，甄别手段落后，经办人仅能被动地通过一些有限的资料了解客户，还是凭经办人的工作经验来评判，导致部分贷款在发放之时存在先天性不足。三是押品风险。首先，押品登记时效不能覆盖贷款期限；或因经办人疏忽大意，未及时办理押品保险手续，而导致押品发生灭失、损毁贬值的风险；其次，押品处置难度大，不仅押品的占有、处分、执行等受到法律法规和社会环境的限制，银行可能最终还是“赢了官司却输了钱”。四是贷后管理风险。一个客户经理一般要管理很多客户，根本无法对每个客户的经济收入、家庭变动情况都了如指掌，往往贷款发生违约后才采取相关措施，贷后管理实际变成了有问题贷款的处置，银行贷后管理往往就会脱节。